29. September 2015
Beschlagnahme Immobilie
Real Estate & Public

Beschlagnahme: Leerstehende Immobilien für Flüchtlinge

Leerstehende Immobilien als Ausweichmöglichkeit für Flüchtlinge. Sind Besitzer unkooperativ, bleibt die Möglichkeit der Beschlagnahme durch die Kommunen.

Eine Welle überwältigender Hilfsbereitschaft geht zurzeit durch Deutschland. Viele Privatpersonen helfen bereits. Auch und insbesondere die Unterbringung der Flüchtlinge in Erstaufnahmeeinrichtungen ist wichtig. Doch mittlerweile sind viele Einrichtungen überfüllt und die Lebensverhältnisse dort werden immer schwieriger.

Eine willkommene Möglichkeit, Flüchtlinge unterzubringen, bieten leerstehende Immobilien. Teilweise werden Besitzer bereits um Mithilfe gebeten. Wo diese verweigert wird, bleibt die Möglichkeit der Beschlagnahme.

Wahl: Verträge oder Beschlagnahme von Immobilien

Uns haben bereits die ersten Anfragen erreicht, was rechtlich beachtet werden muss, wenn Objekte kurzfristig – häufig binnen weniger Stunden – übergeben werden sollen, damit diese als Unterkünfte für Flüchtlinge genutzt werden können. Neben den tatsächlichen und logistischen Herausforderungen muss ein solches Vorhaben auf beiden Seiten rechtlich so abgesichert werden, dass Gefahren abgewehrt und Haftungsrisiken vermieden werden.

In der Regel geht die Initiative von den Ländern, den Bezirksregierungen, den Landkreise und Kommunen oder von anderen Einrichtungen der öffentlichen Hand aus. Diese sprechen Eigentümer von leerstehenden Immobilien gezielt an. Häufig müssen dabei haushalts- und kommunalrechtliche Vorschriften beachtet werden. Der Abschluss von Verträgen setzt dabei auf Seiten der öffentlichen Hand typischerweise die Zustimmung verschiedener Gremien voraus, was eine schnelle Einigung über kritische Themen schwierig machen kann. Hier gilt es, passende Übergangsregelungen – z.B. im Rahmen eines sog. Letter of Intent (LOI) oder im Wege einer vorläufigen Nutzungsvereinbarung – bis zum Abschluss von verbindlichen Verträgen zu finden. Denn ist absehbar, dass sich eine kurzfristige Unterbringung infolge mangelnder Kooperationsbereitschaft schwierig gestaltet, kann auch eine Beschlagnahme der Immobilie nach dem Allgemeinen Gefahrenabwehrrecht erfolgen.

Öffentliche Hand als Mieter: Angemessene Risikoverteilung

Häufig sind die bauplanungs- und bauordnungsrechtlichen Voraussetzungen für eine Nutzung als Asyl- bzw. Flüchtlingswohnheim nicht gegeben. Die für die kurzfristige Unterbringung einer großen Anzahl von Menschen benötigten Gebäude sind oft leerstehende Verwaltungs-, Büro- oder Hotelgebäude. Hier wird aufgrund der Eilbedürftigkeit häufig nicht darauf gewartet, dass die Umnutzung erst durch eine entsprechende Baugenehmigung von der Baubehörde erlaubt wird. Gleichwohl darf der kooperationsbereite Vermieter nicht das Risiko einer ungenügenden Genehmigungslage tragen.

Die Risikoverteilung zwischen Vermieter und Mieter/Nutzer muss sachgerecht und situationsangemessen geregelt werden. Insbesondere bei der kurzfristigen Ermöglichung der Nutzung aktuell leerstehender Immobilien bzw. der Umnutzung ist sicherzustellen, dass Risiken angemessen verteilt werden.

Wichtig: Brandschutzvorschriften und Verkehrssicherungspflichten einhalten

Gerade bei Immobilien, die für eine kurzfristige Wohnunterbringung vieler Menschen grundsätzlich geeignet sind, hierfür aber originär nicht errichtet wurden – wie Verwaltungs- und Bürogebäude –, ist es zum Schutz der untergebrachten Menschen, der Helfer sowie für die Nachbarschaft von besonderer Bedeutung, dass etwa die brandschutzrechtlichen Vorgaben schnell und effizient umgesetzt werden. Zu Schäden an Leib und Leben oder zu Sachschäden darf es nicht kommen. Wichtig ist hierbei für den Vermieter, die bestehenden Haftungsrisiken zu erkennen und die Verantwortlichkeiten zu regeln. Dies gilt selbstverständlich auch für die angemessene Sicherung der Immobilie vor externen Gefahren.

Auch sollten idealerweise die Verkehrssicherungspflichten des Eigentümers auf den Mieter/Nutzer, d.h. die öffentliche Hand, übertragen werden. Hier ist vor allem wichtig, dass dies hinreichend klar erfolgt und beispielsweise Freistellungsansprüche für den Fall der Nichtbeachtung von Verkehrssicherungspflichten bestehen. In diesem Zusammenhang ist auch die Sicherheit der Bewohner zu gewährleisten, dies zum einen vor dem Hintergrund, dass Gefahren aus dem Objekt resultieren können, und zum anderen, dass Gefahren von Dritten geschaffen werden können.

Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Tragung der anfallenden Kosten. Die Spendenbereitschaft ist groß; gleichzeitig ist bei der langfristigen Nutzung von Immobilien aber zu regeln, wer die Kosten der Instandsetzung des Gebäudes, seiner Nutzung oder etwa die Schäden infolge von Vandalismus durch Dritte tragen soll.

Beschleunigte Vergabeverfahren

Überdies wurde im Rundschreiben des Bundesministerium für Wirtschaft (BMWi) vom 24. August 2015 auf die Möglichkeiten der Durchführung von beschleunigten Verfahren und auf die Möglichkeit von Verhandlungsverfahren ohne Teilnahmewettbewerb hingewiesen. Damit soll den Vergabestellen geholfen werden, durch die richtige Argumentation Vergaben zu beschleunigen und geeignete Objekte schnell herzurichten. Es soll vermieden werden, dass durch lange Vergabeverfahren Gefahren für die Gesundheit der Flüchtlinge entstehen.

Ausblick: Schnelles Handeln notwendig und möglich

Die aufgezeigten Probleme stellen eine Herausforderung dar, können aber grundsätzlich mit dem bestehenden, rechtlichen Instrumentarium gelöst werden. Aufgrund der Dringlichkeit bleibt zu hoffen, dass den Worten auch Taten folgen und die Interessen aller Betroffenen angemessen und rechtlich sicher berücksichtigt werden.

Tags: Beschlagnahme Flüchtlinge Immobilie

Sebastian Schmitz

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