7. Januar 2016
Bauvertragsrecht Reform
Real Estate & Public

Reform des Bauvertragsrechts: Erste Reaktionen auf Gesetzesentwurf

Inzwischen liegen diverse Stellungnahmen zur Reform des Bauvertragsrechst vor. Wir zeigen ein erstes Stimmungsbild zu den geplanten Gesetzesänderungen.

Das Private Baurecht soll kodifiziert werden. Während etwa der Deutsche Baugerichtstag e.V. den Referentenentwurf zum neuen Bauvertragsrecht trotz vereinzelter Defizite ausdrücklich begrüßt, stuft der Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen den Gesetzentwurf als ausgesprochen negativ ein. Der Deutsche Richterbund und die Bundesingenieurkammer bewerten das geplante Bauvertragsrecht jeweils differenziert.

Stellungnahme Deutscher Baugerichtstag e.V. zur Reform des Bauvertragsrechts

Der Deutsche Baugerichtstag begrüßt den Gesetzesentwurf zur Reform des Bauvertragsrechts in seiner Stellungnahme ausdrücklich, zumal dieser in vielen Regelungspunkten den früheren Empfehlungen des Deutschen Baugerichtstags gefolgt sei. Insbesondere die Herausarbeitung der Architekten- und Ingenieurverträge sowie der Bauträgerverträge als jeweils besondere Vertragstypen mit eigenen gesetzlichen Leitbildern wird positiv hervorgehoben.

Kritik übt der Deutsche Baugerichtstag jedoch an den fehlenden Regelungen zu Mängelrechten vor der Abnahme. Wenngleich die VOB/B in § 4 Abs. 7 und § 8 Abs. 3 solche Mängelrechte bereits vorsähe, fehle es hierzu bislang an gesetzlichen Regelungen oder höchstrichterlicher Rechtsprechung. Auch die juristische Literatur sei sich insoweit uneins.

Als weiteres Defizit wird die nicht realisierte Bauverfügung bemängelt. Der Deutsche Baugerichtstag hatte hiermit ein Instrument zur Beilegung von Streitigkeiten über die Anordnung und Bezahlung von Nachtragsleistungen durch vorläufig bindende Feststellungen spezialisierter Baukammern vorgeschlagen. Die im Entwurf stattdessen realisierte einstweilige Verfügung zum Anordnungsrecht dem Grunde nach sei hingegen kein probates Mittel zur Streitbeilegung, da Streitigkeiten über die Vergütungshöhe nicht erfasst seien und außerdem keine Spezialzuständigkeiten vorgesehen würden.

Darüber hinaus regt der Deutsche Baugerichtstag etwa noch eine Erstreckung des Widerrufsrechts auf Architekten- und Ingenieurverträge an. Zugleich wird neben einer grundsätzlichen Erhöhung der im Gesetzesentwurf nur noch mit 20% vorgesehenen Bauhandwerkersicherung zumindest die Anpassung auf die tatsächlichen Abschlagshöhen vorgeschlagen.

Stellungnahme Deutscher Richterbund zur Reform des Bauvertragsrechts

Auch der Deutsche Richterbund stuft die beabsichtigte Kodifizierung des Bauvertragsrechts in seiner Stellungnahme als im Wesentlichen angemessen und sachgerecht ein. Im Gegensatz zum Deutschen Baugerichtstag e.V. begrüßt der Deutsche Richterbund dabei ausdrücklich das Ausbleiben einer Bauverfügung.

In der Stellungnahme wird allerdings ebenfalls Kritik geäußert. So greife etwa die vorgesehene einseitige Anordnung von Vertragsänderungen durch den Auftraggeber tief in die Privatautonomie ein. Die Regelungen zur Leistungsänderung seien dabei nur schwer handhabbar und besäßen zugleich ein erhebliches Streitpotential. Die „Zumutbarkeit″ einer Leistungsänderung könne – entgegen dem Gesetzesentwurf – nicht unabhängig von der Vergütungsfolge bewertet werden.  Auch sehe der Gesetzeswortlaut mit „schwerwiegenden Gründen″ und dem „deutlichen Überwiegen″ der Besteller-Interessen noch zwei weitere schwer beurteilbare unbestimmte Rechtsbegriffe vor.

Überdies äußert der Deutsche Richterbund Zweifel, ob insbesondere kleinere Bauunternehmen in der Lage seien, ordnungsgemäße Widerrufsbelehrungen aufzustellen. Sofern bis zur Widerrufserklärung schon Teilleistungen erbracht sein sollten, bestünde zugleich ein erhebliches Streitpotenzial über deren Vergütung. Unklar sei auch, weshalb die Architekten- und Ingenieurverträge gesetzessystematisch nicht als Werkvertrag sondern als ähnliche Verträge und der Verbraucherbauvertrag nicht als Unterfall eines Bauvertrages eingeordnet würden.

Der Deutsche Richterbund regt schließlich an, im Rahmen der Reform des Bauvertragsrechts noch Regelungen zur Hinweispflicht des Unternehmers sowie den Mitwirkungspflichten des Auftraggebers aufzunehmen. Die für Bauverträge vorgesehene gemeinsame Zustandsfeststellung nach verweigerter Abnahme böte sich zudem auch für das allgemeine Werkvertragsrecht an.

Stellungnahme Bundesingenieurkammer zur Reform des Bauvertragsrechts

Die Bundesingenieurkammer unterstützt mit ihrer Stellungnahme zur Reform des Bauvertragsrechts die Aufnahme gesetzlicher Regelungen für das Planungsrecht der Ingenieure und Architekten. Positiv hervorgehoben wird etwa der gesetzliche Anspruch der Ingenieure und Architekten auf eine Teilabnahme. Auch das Erfordernis einer erfolglosen Fristsetzung gegenüber Bauunternehmern vor Inanspruchnahme der Ingenieure und Architekten wird als „erster Schritt″ zu einer ausgewogeneren Gesamtschuldnerhaftung begrüßt.

Allerdings erscheint der Bundesingenieurkammer etwa die Aufnahme des Schriftformerfordernisses für Kündigungen nicht geboten. Konkludente Kündigungen des Auftraggebers infolge eines bloßen Ruhenlassens des Projektes seien hierdurch nicht mehr möglich. Schadensersatzansprüche des Auftragnehmers böten in solchen Konstellationen jedoch keine hinreichende Alternative zu kündigungsbedingten Vergütungsansprüchen.

Zugleich bedürfe es einer speziellen Regelung von Leistungsänderungen in Ingenieur- und Architektenverträgen unter ausdrücklichem Verweis auf die Honorarfolgen der HOAI. Bemängelt wird auch die Anknüpfung des (grundsätzlich zu begrüßenden) Sonderkündigungsrechts bei Ingenieur- und Architektenverträgen an das Ende einer „Zielfindungsphase″. Unklar sei, ob hiermit der Abschluss der Vorplanung oder aber der Entwurfsplanung gemeint sei. Bei letzterem bedürfe es jedenfalls noch einer Regelung zur gesonderten Vergütung urheberrechtlicher Nutzungsrechte.

Stellungnahme Bundesverband Freier Immobilien und Wohnungsunternehmen zur Reform des Bauvertragsrechts

Ausgesprochen negativ wird das neue Bauvertragsrecht schließlich in der Stellungnahme des Bundesverbandes Freier Immobilien und Wohnungsunternehmen („BFW″) bewertet.

Kritisiert wird beispielsweise eine gänzlich fehlende Differenzierung nach Art und Ausmaß des Bauvorhabens. Während etwa ein Anordnungsrecht bei Großbauvorhaben durchaus nachvollziehbar sei, bestünde gegenüber mittelständischen Bau- und Bauträgerunternehmen kein praktisches Bedürfnis. Darüber hinaus sei die Anknüpfung an eine „Zumutbarkeit″ von Änderungen erkennbar mit erheblicher Rechtsunsicherheit verbunden, zumal gerade die für einseitige Anordnungen vorgesehene Bauverfügung nicht umgesetzt worden sei.

Der dem Wortlaut nach vorgesehene Ausschluss einer Abnahmefiktion durch die bloße Rüge geringfügiger Mängel könne nach Einschätzung des BFW nicht gewollt gewesen sein. Es könne stets nur auf die Rüge wesentlicher Mängel ankommen.

Die zusätzlich vorgesehene Beschränkung von Abschlagszahlungen gegenüber Verbrauchern auf 90% im Zusammenspiel mit dem bereits derzeit vorgesehenen Einbehalt in Höhe von 5%  wird vom BFW ebenfalls abgelehnt. Diese Änderung werde sich infolge zusätzlicher Finanzierungskosten unmittelbar negativ auf das Baukostenniveau auswirken und sollte zunächst sachverständig überprüft werden.

Gegen die Pflicht zur Vorlage einer Baubeschreibung werden keine grundsätzlichen Bedenken erhoben. Objektiv unmöglich sei jedoch die vorgesehene Stellung der Baubeschreibung bereits bei Aufnahme der Vertragsverhandlungen. Da ein bestimmter Teil etwa von Wohnungseigentum „vom Plan weg″ veräußert werden müsse, seien die inhaltlichen Anforderungen an eine Baubeschreibung nicht von Beginn an einzuhalten; dies gelte auch im Hinblick auf Fertigstellungszeitpunkte. Überdies könne etwa eine Bemusterung erst nach Vertragsschluss erfolgen. Es müsse daher entweder der Detaillierungsgrad der Baubeschreibung verringert oder der Vorlagezeitpunkt verzögert werden. Gänzlich unmöglich sei es schließlich Schallschutzstandards oder die Bauphysik in allgemein laienverständlicher Art zu beschreiben.

Gegen die Einführung des Widerrufsrechts werden keine Bedenken erhoben, da sich hierdurch schlicht die Ausführungsfristen verlängern würden.

Der Hauptverband der Deutschen Bauindustrie hat sich bislang nicht zum Gesetzesentwurf geäußert. In einer gemeinsamen Stellungnahme mit dem Zentralverband des Deutschen Handwerks und dem  Zentralverband des Deutschen Baugewerbes zum Abschlussbericht der Arbeitsgruppe Bauvertragsrecht beim Bundesministerium der Justiz aus Juni 2013 wurde jedoch bereits erhebliche Kritik geäußert. Im Ergebnis verfolge das Arbeitspapier eine erhebliche Verschlechterung für die Bauwirtschaft und das Handwerk im Vergleich zur derzeit geltenden Gesetzeslage. So seien die (inzwischen auch in den Gesetzesentwurf übernommenen) Elemente des einseitigen Anordnungsrechts sowie der Preisanpassung mangels Durchsetzungsmöglichkeit der Vergütungsansprüche inakzeptabel. Außerdem fehle es an dringend erforderlichen Regelungen, etwa zu Behinderungen in der Bauphase oder zur Vermeidung überlanger Prozesse.

Da der Gesetzesentwurf zum neuen Bauvertragsrecht der mehr oder weniger stark ausgeprägten Kritik ausgesetzt ist, bleibt abzuwarten, ob noch Änderungsvorschläge in den Regierungsentwurf aufgenommen werden. Über die wichtigsten Änderungen im Entwurf eines Gesetzes zur Reform des Bauvertragsrechts und zur Änderung der kaufrechtlichen Mängelhaftung hatten wir bereits im November berichtet.

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