Die Bundesregierung plant, die Begründung von Wohnungseigentum an Mietwohnungen in angespannten Wohnungsmärkten künftig einem behördlichen Genehmigungsvorbehalt zu unterwerfen.
Die Voraussetzungen für die Erteilung einer Genehmigung zur Begründung von Wohnungseigentum an Mietwohnungen in angespannten Wohnungsmärkten sollen so eng gefasst werden, dass der Genehmigungsvorbehalt de facto einem Umwandlungsverbot gleichkommt.
Begrenzung der Umwandlungsmöglichkeiten von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen in angespannten Wohnungsmärkten
Die Bundesregierung hat am 18. August 2019 im Rahmen des Wohn- und Mietenpaketes beschlossen, einen Gesetzesentwurf vorzulegen, der die Möglichkeit zur Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen begrenzt.
In dem inzwischen vorliegenden Gesetzesentwurf des BMJ sieht ein neu einzuführender § 22a des Baugesetzbuches (BauGB) vor, dass in Gemeinden oder Teilen einer Gemeinde, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen besonders gefährdet ist (sog. angespannte Wohnungsmärkte), die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum oder Teileigentum einer Genehmigung bedarf. Ohne den Nachweis einer Genehmigung dürfen die Grundbuchämter Teilungen in den betroffenen Gebieten nicht mehr im Grundbuch vollziehen.
Die Erlangung einer solchen Genehmigung dürfte künftig für die Mehrzahl der teilungswilligen Eigentümer in entsprechenden Gebieten nahezu ausgeschlossen sein. Insbesondere soll – anders als in Milieuschutzgebieten (§ 172 Abs. 4 S. 3 Nr. 6 BauGB) – der Eigentümer nicht die Möglichkeit bekommen, eine Genehmigung dadurch zu erwirken, dass er sich verpflichtet, innerhalb von 7 Jahren nach Begründung des Wohneigentums nur an die Mieter des Hauses zu verkaufen.
Landesregierungen können Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten bestimmen
Der neu geplante § 22a BauGB würde die Umwandlung nicht unmittelbar einem Genehmigungsvorbehalt unterwerfen. Die Regelung soll vielmehr die Landesregierungen ermächtigen, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten für die Dauer von 5 Jahren zu bestimmen.
Ob sich hierdurch das Inkrafttreten des Genehmigungsvorbehaltes verzögert, ist keineswegs gewiss. Es ist durchaus denkbar, dass nicht wenige Länder entsprechende Rechtsverordnungen zeitgleich mit der Neueinführung des § 22a BauGB erlassen.
Zeitpunkt des Inkrafttretens des Genehmigungsvorbehaltes noch ungewiss
Die Bundesjustizministerin hat den Regelungsvorschlag für das Baugesetzbuch bereits im Januar vorgelegt. Nach Informationen der Immobilien-Zeitung (Bericht vom 29. Mai 2020) wird der Entwurf derzeit im Kabinett beraten. Deshalb ist damit zu rechnen, dass die Bundesregierung noch in diesem Jahr die Einführung des neuen § 22a BauGB beschließt. Sollte es im parlamentarischen Verfahren nicht zu größeren Widerständen kommen, dürfte die Regelung danach zeitnah in Kraft treten.
Aufteilungen noch vor geplantem Umwandlungsverbot von Miet- in Eigentumswohnungen angehen
Eigentümer von Miethäusern, die über eine Aufteilung nachdenken, sollten diese schnellstmöglich in Angriff nehmen. Dies gilt insbesondere für Eigentümer, deren Grundstücke in Gebieten liegen, wo bereits die sog. Mietpreisbremse gilt.
Nach Inkrafttreten des 22a BauGB und der entsprechenden Rechtsverordnungen der Länder wird die Umwandlung in Wohnungseigentum mit hoher Wahrscheinlichkeit kaum noch möglich sein.
