23. Juli 2013
Insolvenzverwalter entscheidet für andere Mitmieter mit
Real Estate & Public

Insolvenzverwalter entscheidet für andere Mitmieter mit

Für Vermieter von gewerblich vermieteten Immobilien ist die Insolvenz eines Mitmieters eine schwierige Situation. Es stellt sich etwa die Frage, was mit dem Mietverhältnis insgesamt geschieht, wenn der Insolvenzverwalter den Mietvertrag für einen der Mitmieter kündigt. Wirkt sich die Kündigung auch auf das Rechtsverhältnis zwischen dem Vermieter und den übrigen Mitmietern aus?

Der BGH hat entschieden: Ja, die Kündigung des Insolvenzverwalters beendet das Mietverhältnis im Verhältnis zu allen Mitmietern, eine Teilkündigung ist unzulässig.

Keine Mitwirkung nötig

Der Vermieter überließ durch Abschluss eines Mietvertrages den Gebrauch von gewerblich genutzten Räumen an einen Mieter. Einige Zeit später trat ein weiterer Mieter in diesen Mietvertrag ein. Zwei Jahre nach Eintritt des weiteren Mieters in den Mietvertrag wurde über das Vermögen des ursprünglichen Mieters das Insolvenzverfahren eröffnet. Der Insolvenzverwalter kündigte nach seiner Bestellung den Mietvertrag.

Der Vermieter nahm sodann den nicht in Insolvenz gefallenen Mieter auf Zahlung von Mietzins, hilfsweise auf Zahlung von Nutzungsersatz bzw. Schadensersatz in Anspruch. Die nicht in Insolvenz gefallene, beklagte Partei verweigerte die Zahlung und vertrat die Ansicht, die ausgesprochene Kündigung durch den Insolvenzverwalter habe das Mietverhältnis insgesamt und damit auch im Verhältnis zwischen ihm und dem klagenden Vermieter beendet. Der Vermieter vertrat die gegenteilige Ansicht, denn nach seiner Ansicht hätten beide Mieter die Kündigung aussprechen müssen, was unstreitig nicht geschehen war.

Der BGH entschied, dass der geltend gemachte Anspruch nicht besteht. Grundsätzlich könne ein Mietvertrag mit mehreren Mietern nur einheitlich, d. h. von allen Mietern gekündigt werden. Dies gelte jedoch nicht im Falle der Ausübung des Sonderkündigungsrechts durch den Insolvenzverwalter nach § 107 InsO, insoweit benötige der Insolvenzverwalter zur wirksamen Ausübung des Kündigungsrechts nicht der Mitwirkung der übrigen Mieter, sog. Gesamtwirkungsfolgen.

Kündigung: Eine für alle

Der BGH hat sich der überwiegenden Auffassung in Rechtsprechung und Literatur angeschlossen und ausgeführt, dass der Grundsatz der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses und der Grundsatz der Unteilbarkeit der Verpflichtung des Vermieters zur Gebrauchsüberlassung es gebiete, davon auszugehen, dass die Kündigung des Insolvenzverwalters das Mietverhältnis ganzheitlich zum Erlöschen bringt. Hinzu kommt - so der BGH - dass die nicht in Insolvenz gefallenen Mieter in der Regel die Miete nicht ohne den Insolvenzschuldner aufbringen können, insofern geht das Interesse der anderen Mitmieter üblicher Weise auch dahin, dass das Mietverhältnis insgesamt beendet wird.

Der BGH sprach dem Vermieter auch keinen Nutzungs-/Schadensersatz zu und führte zur Begründung aus, dass der Vermieter - unstreitig - keinen Rücknahmewillen gezeigt habe, da er auf die Vollziehung des Mietvertrages bestanden habe. Deshalb habe der beklagte Mieter dem Vermieter die Mietsache auch nicht gegen seinen Willen vorenthalten.

Fazit

Sollen Mietflächen mehreren Mietern zum Gebrauch überlassen werden, empfiehlt es sich, mit jedem Mieter einen gesonderten Mietvertrag abzuschließen. Für den Fall, dass - wie im vorliegenden Fall - mehrere Mieter Partei eines einzigen Mietvertrages werden wollen, können die Gesamtwirkungsfolgen einer insolvenzbedingten Kündigung für Mietmieter durch eine Regelung vorgebeugt werden, wonach der Mietvertrag mit den weiteren Mietern unbeschadet einer Insolvenzkündigung gegenüber einem Mitmieter fortgesetzt wird.

Tags: BGH Gesamtwirkungsfolgen insolvenzbedingte Kündigung Mietverhältnis Mitmieter Teilkündigung


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