6. Mai 2013
Mehr Informationen für Grundstückskäufer
Real Estate & Public

Mehr Informationen für Grundstückskäufer

Wer ein bebautes, vermietetes Grundstück kauft, interessiert sich vor allem für die Mieteinnahmen, die es einbringt – auch der Kaufpreis wird anhand dessen ermittelt und sie haben eine gewisse Aussagekraft für die Anschlussvermietung. Doch was passiert, wenn die im Zuge der Ankaufsverhandlungen offen gelegten Mietverträge einen falschen Eindruck zur Ertragsfähigkeit des Grundstücks vermitteln? Ist das ein reines Käuferrisiko oder muss der Verkäufer aufklären?

Aufklärungspflichten des Verkäufers

Der BGH stärkte in einem vor kurzem veröffentlichten Urteil vom 1. Februar die Käuferseite (V ZR 72/11). Wenn die Mieteinnahmen aufgrund besonderer Umstände ein falsches Bild über die Ertragsfähigkeit des Grundstücks vermittelten, sei der Verkäufer in der Pflicht: Er müsse den Käufer über diese Umstände unaufgefordert aufklären, „wenn sie für dessen Kaufentschluss erkennbar von Bedeutung sind″.

Im konkreten Fall kaufte eine Investmentgesellschaft ein Grundstück, das unter anderem mit einem Einkaufszentrum bebaut war. Der Kaufpreis von rund 12 Millionen Euro wurde auf Basis der aktuellen Mieteinnahmen des Hauptmieters (12,42 Euro pro qm) ermittelt, deren Richtigkeit der Verkäufer garantierte. Der Käufer wusste zwar, dass ein Großteil der Flächen untervermietet war – der Verkäufer hatte ihn aber nicht darüber informiert, dass die Untermieten nur einen Bruchteil der Mieten (3,38 Euro pro qm) betrugen.

Der BGH hielt fest, dass in einem Kaufvertrag vereinbarte Informationspflichten über das hinausgehen können, was der Verkäufer gesetzlich in der Phase vor Beurkundung offenzulegen verpflichtet ist. In dem Fall, der dem BGH zur Entscheidung vorlag, hatten die Parteien vereinbart, dass der Verkäufer für eine Ankaufsprüfung alle wesentlichen Unterlagen vorzulegen habe und dem Käufer ein Nachverhandlungsrecht noch innerhalb weniger Tage nach der Beurkundung zustünde.

Hinweise des BGH zur Bedeutung einer Ankaufsprüfung

Da der Fall nach Ansicht des BGH noch nicht entscheidungsreif war, muss nun das Berufungsgericht erneut entscheiden. Der BGH hat ihm hierzu einiges mit auf den Weg gegeben:

 

  • Es ist offen, ob das Vorlegen der Mieterkorrespondenz, die Hinweise auf eine Untervermietung gibt, ausreichend gewesen wäre, um der vereinbarten Informationspflicht zu genügen.

 

  • Der Käufer hätte darzulegen und zu beweisen, dass bei Erfüllung der Informationspflicht es vernünftigerweise nur die Möglichkeit gegeben hätte, von dem vereinbarten Nachverhandlungsrecht Gebrauch zu machen. Der Verkäufer muss sodann darlegen und beweisen, dass der Schaden beim Käufer auch eingetreten wäre, wenn er sich pflichtgemäß verhalten hätte, weil der Käufer die Informationen über die Untervermietung und deren Konditionen für nicht kaufpreisrelevant erachtet hätte.

 

  • Ein Mitverschulden des Käufers wäre nicht nach § 254 BGB anzurechnen. Wer Schadensersatz wegen Verletzung von Informationspflichten verlangt, muss sich eigenes Verschulden nur unter besonderen Umständen anrechnen lassen, da er grundsätzlich auf die Richtigkeit und Vollständigkeit der ihm gewährten Informationen vertrauen darf. Daran ändere sich nichts dadurch, dass im Kaufvertrag erwähnt sei, dass der Käufer eine technische, wirtschaftliche und rechtliche Due Diligence durchführt.

Mit letzterem dürfte der BGH einen entscheidenden Punkt getroffen haben: Eine anwaltliche Due Diligence kann nur so aussagekräftig sein, wie die ihr zugrunde liegenden Informationen. Das mag eine Binsenweisheit für jeden Käufer sein, der schon einmal den Vorspann eines rechtlichen Ankaufsberichts gelesen hat – aber es mag eine schmerzliche Erkenntnis sein, es durch mehrere Instanzen so vor Augen geführt zu bekommen. Linderung bringt nun diese Entscheidung des BGH.

Informationen zu wertbildenden Faktoren

Verkäufern sollte der Fall eine Warnung sein, stets alle bekannten wertbildenden Informationen einer Immobilie zu ermitteln und im nächsten Schritt auch in einer Weise offenzulegen, die dem Käufer ermöglicht, die richtigen Schlüsse zu ziehen.

Es bleibt abzuwarten, ob das Berufungsgericht es als ausreichend ansehen wird, dass der Verkäufer nur die Mieterkorrespondenz offengelegt und damit dem Käufer zumindest einen Anlass gegeben hat, weitere Fragen zu stellen – nicht auszuschließen ist jedenfalls, dass das Berufungsgericht einen ausdrücklicheren Hinweis des Verkäufers verlangt.

Eins ist auch jetzt schon klar: Wenn die entscheidenden Informationen zurückgehalten werden, hilft es im Streitfall nichts, sich darauf zu berufen, dass der Käufer doch alle vorhandenen Dokumente im Rahmen einer Due Diligence prüfen durfte.

Tags: Ankaufsprüfung BGH Due Diligence Ertragsfähigkeit Grundstückskauf Informationspflicht Rechtsprechung


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