Im Bau- und Immobilienbereich herrscht ein weites Verständnis von Nachhaltigkeit vor, das neben der Ökologie unseres Planeten die Ökonomie berücksichtigt.
„It’s not just about saving the planet″ – So hat es kürzlich das World Green Building Council zum Thema nachhaltige Immobilien formuliert.
Neue Veröffentlichungen treiben diesen Nachhaltigkeits-Ansatz sowohl auf Objekt- und Produkt- wie auch auf Unternehmensebene weiter voran. Ganz aktuell liegt ein Richtlinienentwurf zur Nachhaltigkeit im Facility Management vor.
Nachhaltiges Bauen und Triple-Bottom-Line
Bereits im Jahr 2013 hatte das Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMVBS) den Leitfaden Nachhaltiges Bauen fortgeschrieben und ergänzt. Er enthält – konsequent dem Lebenszyklusansatz verpflichtet – Leitlinien und Arbeitshilfen für die Planung, Errichtung, Nutzung, Unterhaltung und den Betrieb nachhaltiger Immobilien. Dabei erfasst er deren Neubau, Modernisierung, Umbau und Umnutzung. Er hat für die öffentliche Hand verpflichtende bzw. empfehlende Wirkung, richtet sich aber auch an die Privatwirtschaft und bildet zugleich die Grundlage für das Bewertungssystem Nachhaltiges Bauen (BNB) des Ministeriums.
Diesem Bewertungssystem liegt – ebenso wie dem Zertifizierungssystem der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB), das sich mit dem BNB einen gemeinsamen Ursprung teilt – der Triple-Bottom-Line-Ansatz zugrunde, ergänzt um bestimmte Querschnittsqualitäten. Nach dem Triple-Bottom-Line-Ansatz bestimmt sich Nachhaltigkeit nach den drei Dimensionen Ökologie, Ökonomie und Soziokulturelles.
Der aktuelle Entwurf der GEFMA
Ende Februar 2014 hat die German Facility Management Association (GEFMA) den Entwurf ihrer Richtlinie GEFMA 160 veröffentlicht. Sie ist ebenfalls dem Lebenszyklusansatz verpflichtet, baut auf dem Triple-Bottom-Line-Ansatz auf und nimmt in Teilen ausdrücklich Bezug auf den Leitfaden des BMVBS. Sie liefert die Grundlagen und die Konzeption für ein nachhaltiges Facility Management, bietet Handlungsempfehlungen und bildet mit ihrem Kriterienkatalog die Grundlage für die darauf aufbauende Nachhaltigkeits-Zertifizierung von FM-Leistungen.
Erweiterung des Zertifizierungsangebots
Ergänzend zu den bestehenden Gebäude-Zertifikaten (etwa nach DGNB, BREEAM und LEED) wird die GEFMA nach eigener Angabe in Kooperation mit der DGNB ein spezifisches Bewertungs- und Zertifizierungssystem für die Bewirtschaftung von Immobilien und Anlagen anbieten. Damit aber nicht genug. Auch das Deutsche Private Institut für Nachhaltige Immobilienwirtschaft (DIFNI, die deutsche Trägergesellschaft des BREEAM-Zertifizierungssystems) wird nach eigenem Bekunden ein eigenständiges Zertifizierungssystem für Property Management-Leistungen (weiter-)entwickeln.
Die Erweiterung von Zertifizierungsangeboten auf Management- und Bewirtschaftungsleistungen ist sinnvoll, weil die Nachhaltigkeit von Immobilien effektiv nur über die einzelnen Lebenszyklusphasen hinweg bewertet und gesteuert werden kann. Was bringt langfristig ein nachhaltig geplantes und errichtetes (und gegebenenfalls entsprechend zertifiziertes) Gebäude, wenn der Betrieb der Immobilie deren Potentiale nicht nutzt oder diese gar konterkariert? Umgekehrt können Bewirtschaftungsleistungen als solche aber auch dann als nachhaltig bewertet werden, wenn das bewirtschaftete Objekt selbst nicht als nachhaltig bewertet ist.
Das zum Betrieb der Immobilie Gesagte gilt entsprechend für deren Nutzung. Hiermit sind die weiteren Schlagwörter Nutzungs- bzw. Mieter-Zertifikat (etwa nach dem BREEAM-Zertifizierungssystem) und Green Lease angesprochen.
Rechtliche Herausforderungen
Die Einbeziehung von externen Zertifizierungsverfahren oder von integriertem Nachhaltigkeitsmanagement, die Bedeutung der Lebenszyklusbetrachtung sowie die besonderen Zielsetzungen und Anforderungen nachhaltiger Immobilien begründen besondere rechtliche Herausforderungen. Diese sollten vor allem im Rahmen der jeweiligen Vertragsgestaltung berücksichtigt werden. Gerade die Untersuchung und Steuerung der Nachhaltigkeit von FM-Leistungen hängt von der Definition von Verantwortungsbereichen in den Verträgen zwischen Betreiber und Eigentümer bzw. Nutzer ab – ein Gesichtspunkt, den auch die GEFMA-Richtlinie ausdrücklich hervorhebt.
