10. April 2014
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Nebenkosten und Schriftform – zwei der streitträchtigsten Themen des Mietrechts in einem BGH-Urteil

Kann das für Vermieter gut ausgehen? Es kann! Der BGH entschied in seinem Urteil vom 5. Februar 2014 (XII ZR 65/13) für den Vermieter günstig: Die Vertragsparteien können bei der Gewerberaummiete in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbaren, dass der Vermieter im Anschluss an Nebenkostenabrechnungen die Höhe der Nebenkostenvorauszahlungen durch einseitige Erklärung anpassen darf. Die Ausübung dieses Anpassungsrechts unterliegt nicht dem Schriftformerfordernis des § 550 Satz 1 BGB.

Die Ausgangssituation

In langfristigen Gewerbemietverträgen ist es verbreitet zu regeln, dass der Vermieter die Nebenkostenvorauszahlungen an die tatsächliche Entwicklung der jährlichen Abrechnungen anpassen kann.

Der Vermieter sichert sich so den regelmäßigen Cash-flow für die Bewirtschaftung des Objektes ab: Zeichnet sich aus der letzten Abrechnung ab, dass die Vorauszahlungen nicht die über das Jahr anfallenden Auslagen abdecken, kann der Vermieter eine Erhöhung der Vorauszahlungen verlangen.

Zwei grundlegende mietrechtliche Themen waren bei der Entscheidung zu prüfen:

  • Hat ein Mietobjekt mehr als eine Partei, liegt es nahe, für die Nebenkosten stets dieselbe Regelung in alle Mietverträge (seien es Wohnraum- oder Gewerberaummietverträge) aufzunehmen – was der Regelung den Charakter sogenannter Allgemeiner Geschäftsbedingungen gibt und wiederum einen besonderen rechtlichen Prüfungsmaßstab (§§ 305 ff. BGB) zur Folge hat.
  • Zugleich gewährt eine solche Regelung dem Vermieter ein einseitiges Recht, wesentliche Vertragspflichten zu ändern – nämlich die Vorauszahlungshöhe als eine Komponente des Entgeltes – ohne dass der schriftliche Vertragstext geändert werden sollte. Dies wiederum weckt Bedenken vor dem Hintergrund des auf langfristige Gewerbemietverträge anwendbaren Schriftformerfordernisses aus § 550 BGB.

Der BGH hat nun zu beiden Themen für den Vermieter günstig entschieden:

Vorauszahlungsanpassung und Allgemeine Geschäftsbedingungen

Die im konkreten Fall verwendete Klausel (die in dieser oder leicht abgewandelter Form ein Standard in Gewerbemietverträgen ist) entsprach sinngemäß der auf Wohnraummietverhältnisse anwendbaren Bestimmung in § 560 Abs. 4 BGB. Anders als in dieser Norm, die beiden Seiten einen Anspruch auf Anpassung der Vorauszahlungshöhe gewährt, sah die Klausel jedoch ein einseitiges Anpassungsrecht des Vermieters vor.

Der BGH hatte hiergegen aus der Sicht der §§ 305 ff. BGB keine Bedenken und konnte auf seine vorangegangenen Entscheidungen vom 26. September 2012 (XII ZR 112/10) und vom 9. Mai 2012 (XII ZR 79/10) verweisen:

Die Möglichkeit eines einseitigen Bestimmungsrechts sei in § 315 BGB bereits gesetzlich geregelt. Der Vermieter überschreite die Grenze des ihm dort eingeräumten Entscheidungsspielraums grundsätzlich nicht, wenn er die Höhe der Vorauszahlungen nach dem Ergebnis einer formell ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung für die jeweils vergangene Abrechnungsperiode bemesse.

Da der Vermieter im Zusammenhang mit der Bewirtschaftung des Mietobjektes selbst gegenüber Lieferanten oder Leistungsanbietern Zahlungspflichten übernommen habe, dürfe er bei der Ausübung seines Ermessens dem eigenen Liquiditätsinteresse gegenüber Bedenken des Mieters an der Umlagefähigkeit einzelner Kostenpositionen jedenfalls so lange den Vorzug geben, wie er selbst Vertrauen in die inhaltliche Richtigkeit seiner Abrechnung in Anspruch nehmen könne. Dies gelte erst recht, wenn die von ihm gestellten Betriebskostenabrechnungen in der Vergangenheit jahrelang unbeanstandet ausgeglichen worden seien.

Schriftform und einseitige Bestimmungsrechte

Blieb nun noch zu klären, ob das einseitige Bestimmungsrecht des Vermieters über die Anpassung der Nebenkostenvorauszahlungen auch nach den Maßstäben des § 550 BGB Bestand haben kann oder ob es gegen die Schriftform verstieß und jede Partei daher den Vertrag innerhalb der ordentlichen Kündigungsfrist kündigen konnte.

Der BGH kam zu dem Ergebnis, dass kein Schriftformmangel vorlag:

Es gebe eine Reihe von Fallgestaltungen, in denen § 550 BGB den Zweck, einem späteren Grundstückserwerber Klarheit über die Bedingungen eines langfristigen Mietvertrags zu verschaffen, in den er kraft Gesetzes eintritt, nicht umfassend gewährleisten könne.

Der BGH verweist in seiner vorliegend kommentierten Entscheidung auf das häufig dem Mieter gewährte Recht zur Verlängerung der Mietzeit durch einseitige Erklärung – es genüge insofern für die Einhaltung von § 550 BGB, dass der Erwerber des Grundstücks durch die aus der Urkunde ersichtliche Verlängerungsoption hinreichend gewarnt sei, so dass es ihm zuzumuten ist, sich gegebenenfalls bei dem Verkäufer oder bei dem Mieter zu erkundigen (Urteile vom 24. Juli 2013, XII ZR 104/12 und vom 2. Mai 2007, XII ZR 178/04).

Nicht anders liege es bei der Klausel zur Anpassung der Nebenkostenvorauszahlungen. Auch sie eröffnet einer Partei – dem Vermieter – in zulässiger Weise das Recht, durch eine einseitige Willenserklärung eine Vertragsänderung herbeizuführen. Sie soll eine flexible Anpassung der Vorauszahlungshöhe ermöglichen und ist daher gerade auch bei einem auf mehrere Jahre befristeten Mietvertrag sinnvoll.

Die entsprechende Erklärung könne aber, ebenso wie die Ausübung einer Verlängerungsoption, nicht Bestandteil der von § 550 BGB geforderten Vertragsurkunde sein. Dem Schutzbedürfnis eines späteren Grundstückserwerbers sei dadurch ausreichend Rechnung getragen, dass ihn die entsprechende Vertragsbestimmung deutlich darauf hinweist, dass eine die Vorauszahlungshöhe gegenüber der Vertragsurkunde ändernde Festsetzung erfolgt sein kann.

Ist der Ansatz des BGH zu § 550 BGB verallgemeinerungsfähig?

Vieles deutet darauf hin – nicht nur im Bezug auf einseitige Bestimmungsrechte, sondern auch mit Blick auf andere Bestimmungen in Mietverträgen, die Themen zum Gegenstand hatten, die bei Vertragsschluss noch nicht vollständig geklärt sein konnten oder nach dem Willen der Parteien nicht geklärt sein sollten.

Aus der Rechtsprechung der letzten Jahre ergibt sich eine Reihe von Entscheidungen, wonach es dem Schutzbedürfnis von § 550 BGB genügt, wenn die jeweilige Vertragsbestimmung den Erwerber deutlich darauf hinweise, dass sich aus außerhalb der Urkunde liegenden Ereignissen, Handlungen oder Erklärungen bestimmte vertraglich bereits vorab vereinbarte oder vom Gesetz vorgegebene Folgen ergeben. Dadurch muss sich der Erwerber, um Sicherheit über die bei Erwerb geltende Rechtslage zu erhalten, erkundigen, ob diese Ereignisse, Handlungen oder Erklärungen eingetreten sind:

Bestimmbarkeit wesentlicher Vertragsinhalte an noch in der Zukunft liegende Handlungen geknüpft

Am Anfang einer Reihe von Entscheidungen stand die Entscheidung zur „Vermietung vom Reißbrett″, in der klargestellt wurde, dass eine Regelung zum Vertragsbeginn „ab Übergabe der Mietsache″ dem § 550 BGB entspreche (Urteil vom 2. November 2005, XII ZR 212/03). Der Erwerber müsse sich schlicht erkundigen, wann denn die Übergabe stattgefunden habe, um den Vertragsbeginn zu bestimmen.

Wirksamkeit des Vertrages noch von künftigen Erklärungen, Handlungen oder Ereignissen abhängig

Der von § 550 BGB in erster Linie bezweckte Schutz eines späteren Grundstückserwerbers gebietet zudem keine Ausdehnung des Schriftformerfordernisses auf allein das Zustandekommen des Vertrags betreffende Regelungen.

Sinn und Zweck der Schriftform sei es nicht, dem Erwerber Gewissheit darüber zu verschaffen, ob der Mietvertrag wirksam zustande gekommen ist oder noch besteht (Urteile vom 29. April 2009, XII ZR 142/07 und vom 19. September 2007, XII ZR 121/05). Es genüge, wenn die Urkunde zu erkennen gibt wie die Vertragsbedingungen lauten, in die der Erwerber eintritt, falls der Vertrag besteht.

  • So genügt der Schriftform ein Mietvertrag, der vorsieht, dass er erst nach Zustimmung eines Dritten wirksam werden soll, ohne dass die Zustimmung schriftlich erfolgen muss (§ 182 Abs. 2 BGB; BGH, Urteil vom 12. März 2003, XII ZR 18/00).
  • Ebenso genügt der Schriftform ein Mietvertrag, der vorsieht, dass er nur im Falle des Eintritts einer Bedingung wirksam werden soll (zur nachträglichen Genehmigung eines Mietvertrags durch den Vorstand BGH, Urteil vom 29. April 2009, XII ZR 142/07).
  • Auch reicht die Unterschrift eines als solchen bezeichneten vollmachtlosen Vertreters, die außerhalb der Urkunde nachträglich genehmigt wird (BGH, Urteil vom 7. Mai 2008, XII ZR 69/06).
  • Nichts gilt, wenn der Erwerber aus der Urkunde nicht ersehen kann, ob das Angebot auf Abschluss des Mietvertrages von der anderen Vertragspartei rechtzeitig angenommen worden ist, etwa weil gesondert eine Annahmefrist eingeräumt oder eine in der Urkunde enthaltene Annahmefrist verlängert worden ist (BGH, Urteil vom 24. Februar 2010, XII ZR 120/06).

Vereinbarung von einseitigen Bestimmungsrechten einer/ beider Parteien, die noch in der Zukunft auszuüben sind

In die vorstehenden Listen reihen sich schließlich die oben zitierten Entscheidungen zu einseitigen Bestimmungsrechten ein, die der einen oder anderen Partei gewährt wurden.

Tags: AGB Anpassungsrecht BGH einseitiges Bestimmungsrecht Gewerberaummiete Nebenkostenvorauszahlung Schriftformerfordernis Schriftformmangel


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