Der BGH hat zu der Frage Stellung genommen, unter welchen Voraussetzungen das Mietervorkaufsrecht ausgeübt werden kann.
In der aktuellen Entscheidung des BGH (Urteil vom 22. November 2013 – V ZR 96/12) wird Vorkaufsrecht des Mieters
Erst Kauf, dann Aufteilung
Die Beklagte war Eigentümerin eines Grundstücks, welches mit einem Mehrfamilienhaus bestehend aus vier Mietwohnungen bebaut war. Eine dieser vier Wohnungen war an die Klägerin vermietet. Anfang 2009 erteilte die zuständige Stelle die Abgeschlossenheitsbescheinigung. Etwa drei Monate nach Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung verkaufte die Beklagte das ungeteilte Grundstück mit notariell beurkundetem Kaufvertrag an insgesamt drei Erwerber. Am Tag des Kaufvertragsabschlusses ließen die Erwerber die Teilungsvereinbarung (§ 3 WEG) beurkunden und im Sommer 2009 wurden die Erwerber im Grundbuch als Eigentümer des Grundstücks eingetragen.
Im Frühjahr 2011 erklärte die Klägerin gegenüber der Beklagten, sie übe das ihr zustehende Vorkaufsrecht gemäß § 577 BGB aus. Die Beklagte vertrat die Auffassung, der Klägerin stehe kein Vorkaufsrecht zu. Die Klägerin überzog daraufhin die Beklagte mit einem Rechtsstreit und begehrte die Feststellung, dass zwischen ihr und der Beklagten ein Kaufvertrag über die von ihr gemietete Wohnung zustande gekommen ist. Nachdem die Klägerin in den Vorinstanzen gescheitert war, verfolgte sie ihr Klageziel mit der Revision weiter – und verlor auch in dieser Instanz.
Vorkaufsrecht des Mieters: die Voraussetzungen
Gemäß § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB ist ein Vorkaufsrecht des Mieters begründet, wenn vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum entweder begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft werden.
Ein Vorkaufsrecht des Mieters nach der ersten Alternative dieser Norm schied schon deshalb aus, weil das Wohnungseigentum – unstreitig – erst nach dem Verkauf begründet worden ist. Das Vorliegen der Voraussetzungen für die zweite Alternative verneinte der BGH ebenfalls.
Es ist strittig, unter welchen Voraussetzungen Wohnungseigentum im Sinne von § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB „begründet werden soll“, wenn – wie im hiesigen Fall – ein ungeteiltes Mehrfamilienhaus veräußert wird.
Der Senat entschied, dass das Vorkaufsrecht des Mieters gemäß § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB beim Verkauf eines (noch) ungeteilten Mehrfamilienhauses grundsätzlich nur dann zur Entstehung gelangt, wenn sich der Veräußerer vertraglich zur Durchführung der Aufteilung gemäß § 8 WEG verpflichtet und ferner die von dem Vorkaufsrecht erfasste zukünftige Wohnungseigentumseinheit in dem Vertrag bereits hinreichend bestimmt oder zumindest bestimmbar ist. Nach dem BGH war bereits die zuerst genannte Voraussetzung nicht gegeben.
Dass der Veräußerer sich vertraglich zur Durchführung der Aufteilung verpflichten muss, ergibt sich – so der BGH – vor allem aus systematischen Überlegungen: Auf das Vorkaufsrecht finden gemäß § 577 Abs. 1 Satz 3 BGB ergänzend die Bestimmungen über den Vorkauf Anwendung (§§ 463 ff. BGB).
Vorkaufsrechts des Mieters als Gestaltungsrecht
Gemäß § 464 Abs. 2 BGB wird durch die Ausübung des Vorkaufsrechts als Gestaltungsrecht zwischen dem Berechtigten und dem Verpflichteten ein (weiterer) selbständiger Kaufvertrag neu begründet – zu den gleichen Bedingungen, wie er zwischen dem Verpflichteten und dem Dritten abgeschlossen war.
Der Berechtigte tritt also nicht in den zwischen dem Verpflichteten und dem Drittkäufer geschlossenen Vertrag ein, sondern es bestehen zwei Verträge, soweit der Vertrag mit dem Drittkäufer nicht unter einer auflösenden Bedingung steht. Die beiden Kaufverträge unterscheiden sich in der Regel nur darin, dass als Käufer anstelle des Dritten der Berechtigte steht.
Das Vorkaufsrecht gemäß § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB soll allerdings gerade nicht zum Erwerb des gesamten Grundstücks berechtigen. Vielmehr ist ein zwar sachenrechtlich noch nicht vorhandenes, aber in seiner Entstehung bereits angelegtes Wohnungseigentum Gegenstand des Vorkaufsrechts. Das folgt aus dem systematischen Bezug des Vorkaufsrechts zu der Umwandlung in Wohnungseigentum. Es entspricht auch seinem Zweck, dem Mieter ungeachtet der Aufteilung die weitere alleinige Nutzung der gemieteten Wohnung zu sichern.
Kenntnis von der Absicht zur Umwandlung in WEG reicht nicht aus
Deshalb muss zunächst gewährleistet sein, dass der Mieter einen Anspruch auf die Begründung des Wohnungseigentums erwirbt. Dies ist wiederum nur der Fall, wenn der Verkäufer als Vorkaufsverpflichteter in dem Kaufvertrag eine Verpflichtung zur Aufteilung übernommen hat. Die Teilungserklärung des Veräußerers gegenüber dem Grundbuchamt gemäß § 8 WEG reicht für sich genommen nicht aus, denn diese wird nämlich erst mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher wirksam und ist bis dahin frei widerruflich.
Hiervon ausgehend, ist es gerade nicht ausreichend, wenn die Aufteilung durch den Erwerber durchgeführt werden soll. Vereinbaren mehrere Erwerber die Teilung gemäß § 3 WEG, so erwirbt der Mieter keinen Rechtsanspruch auf die Durchführung der Aufteilung. Wird die Teilungsvereinbarung – wie hier – erst nach dem Verkauf beurkundet, besteht bei Abschluss des Kaufvertrags nur eine (noch) unverbindliche Umwandlungsabsicht, was sich bereits aus der Formbedürftigkeit einer Vereinbarung gemäß § 3 WEG (§ 4 Abs. 3 WEG, § 311b Abs. 1 BGB) ergibt.
Aber selbst dann, wenn die Beurkundung schon vor Abschluss des Kaufvertrags erfolgt, entsteht das Vorkaufsrecht dennoch nicht, weil der Mieter nicht in die Teilungsvereinbarung eintritt. Ein Vorkaufsrecht begründet grundsätzlich keine Rechtsbeziehungen des Mieters zu den teilenden Erwerbern. Es richtet sich gegen den Verkäufer und erstreckt sich deshalb nicht auf Vereinbarungen der Käufer untereinander. Die Erwerber schulden gegenüber dem Mieter keine seinen Interessen entsprechende Aufteilung des Grundstücks. Sie könnten von der zuvor geplanten Aufteilung ohne weiteres Abstand nehmen und eine bereits beurkundete Teilungsvereinbarung einverständlich aufheben, ohne dass der Mieter dies verhindern könnte.
