16. Juni 2016
Werbegemeinschaft
Real Estate & Public

Werbegemeinschaften – BGH stärkt Vermieter

BGH stärkt in zwei neuen Entscheidungen die Position der Vermieter von Flächen in Einkaufszentren. Es ging um Zwangsmitgliedschaften in Werbegemeinschaften.

In praktisch allen Mietverträgen von Flächen in Einkaufszentren ist die Verpflichtung des Mieters enthalten, einer Werbegemeinschaft beizutreten und Beiträge zu dieser zu leisten. Die Einzelheiten darüber führen häufig zu Streit.

Der BGH hat die Position der Vermieter nun in zwei Entscheidungen gestärkt.

Bestimmte Klauseln unwirksam

Mit Urteil vom 12. Juli 2006 (Az.: XII ZR 39/04) entschied der BGH, dass eine formularmäßige Verpflichtung des Mieters, einer Werbegemeinschaft auch in der Form einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) beizutreten und entsprechende Beiträge zu leisten, unwirksam sei.

Anzunehmen sei einerseits eine unangemessene Benachteiligung (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). Grund ist, dass die Gesellschafter einer GbR grundsätzlich unbeschränkt mit ihrem gesamten Vermögen für die Verbindlichkeiten der Gesellschaft haften. Dies ist etwa bei einem Wettbewerbsverstoß der Gesellschaft der Fall.

Zum anderen verstoße eine solche Regelung gegen das Transparenzgebot (§ 307 Abs. 1 Satz 2 BGB), wenn der Mieter nicht absehen kann, welche Kosten auf ihn zukommen. Diese müssen sich aus dem Mietvertrag oder der Satzung der Werbegemeinschaft ergeben; zum Beispiel durch die Angabe eines bestimmten Prozentsatzes der Miete oder durch eine festgesetzte Höchstgrenze.

Haftungseinschränkung und Transparenz

Mit Urteil vom 13. April 2016 (Az.: XII ZR 146/14) entschied der BGH, dass eine auch formularmäßige Verpflichtung des Mieters, einer Werbegemeinschaft in Form eines eingetragenen Vereins beizutreten, den Mieter nicht unangemessen benachteilige.

Bei einem eingetragenen Verein würden die Vereinsmitglieder grundsätzlich nicht persönlich für die Verbindlichkeiten des Vereins haften. Auch liege kein Verstoß gegen das Transparenzgebot vor, wenn es dem Mieter vor Abschluss des Mietvertrags möglich war, sich durch Einsichtnahme in die Vereinssatzung, eine zumindest grobe Vorstellung von den zukünftigen Kosten zu machen.

Im zugrundeliegenden Fall sah die Satzung der Werbegemeinschaft für alle Mietflächen gestaffelt nach deren Größe betragsmäßig genau bezifferte Beiträge vor. Der Umstand, dass sich die Beiträge durch Satzungsänderung erhöhen konnten, begründe keinen Verstoß gegen das Transparenzgebot. Es genüge, dass sich der Mieter bei Mietvertragsschluss zumindest ein grobes Bild von der Kostenlast machen konnte. Zudem sei er teilweise geschützt, weil er über eine Satzungsänderung mit abstimmen und damit Einfluss nehmen kann.

Im konkreten Fall mag es dem Mieter geschadet haben, dass er der Erhöhung der Beiträge zugestimmt hatte.

Wer der Werbegemeinschaft einmal beigetreten ist, muss zahlen

Mit Beschluss vom 28. April 2016 (Az.: XII ZR 147/14) entschied der BGH, dass ein Mieter nach dem Beitritt zu einer Werbegemeinschaft zur Zahlung der Beiträge verpflichtet sei.

Es komme nicht darauf an, ob die zugrundeliegende Verpflichtung wirksam gewesen sei. Selbst wenn das nicht der Fall wäre, schulde der Mieter die Beiträge nach den Grundsätzen der fehlerhaften Gesellschaft. Eine Beendigung der Beteiligung an der Werbegemeinschaft komme nur für die Zukunft in Betracht.

Ob sich der Mieter in diesem Fall vertragswidrig verhält, hängt dann davon ab, ob die Verpflichtung wirksam ist oder nicht.

Bei Werbegemeinschaften ist weiterhin Vorsicht angebracht

Die Rechtsprechung kommt Vermietern deutlich entgegen. Gleichwohl ist zu raten, bei Neuabschlüssen und Nachträgen auf die Details der vertraglichen Regelung zu achten. So ist es insbesondere erforderlich, dass die Satzung tatsächlich dem Mietvertrag beigefügt wird, wenn sich nur aus dieser die Höhe der Beiträge ergibt und in dem Mietvertrag keine Obergrenze vereinbart ist.

Mieter von Flächen in Einkaufszentren, die verpflichtet sind, einer Werbegemeinschaft auch in Form einer GbR beizutreten, sollten erwägen, die Beteiligung an der Werbegemeinschaft zu kündigen bzw. einer solchen erst gar nicht beizutreten. Mieter sollten hellhörig werden, wenn der Vermieter im Zusammenhang mit der Änderung eines Mietvertrags auch eine Änderung der Klausel zu Werbegemeinschaften vorschlägt. Möglicherweise geht es dem Vermieter um die Heilung einer bisher unwirksamen Klausel.

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