Die geplanten Neuerungen im Mietrecht sind bisher nur wenig greifbar.
Der Koalitionsvertrag zwischen CDU/CSU und SPD für die 21. Legislaturperiode befasst sich intensiv mit dem Mietrecht. Insgesamt setzt auch die neue Regierung weiter auf eine starke Regulierung. Die geplanten Neuerungen werden großteils nur angerissen, sodass ihre konkrete Bedeutung und mögliche Umsetzung unklar ist. Wir werfen ein Schlaglicht auf die wesentlichen Aspekte für die Immobilienwirtschaft.
Mietpreisbremse
Die seit 2015 geltende Mietpreisbremse sieht vor, dass Neuvertragsmieten für Wohnungsbestand in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % übersteigen dürfen, wenn keine Ausnahme vorliegt (z. B. Neubauten, Kurzzeitmietverträge etc.). Die Mietpreisbremse läuft nach derzeitigem Recht zum 31.12.2025 aus. Der Koalitionsvertrag sieht vor, die Mietpreisbremse um weitere vier Jahre zu verlängern, also bis zum 31.12.2029.
Inhaltliche Verschärfungen der Mietpreisbremse, wie eine Verschärfung der Kappungsgrenze, die bei den Koalitionsverhandlungen diskutiert worden ist, sieht der Koalitionsvertrag nicht vor. Jedoch soll bis zum 31.12.2026 eine Expertengruppe eine Bußgeldbewehrung bei Nichteinhaltung der Mietpreisbremse vorbereiten. Bisher ist keine solche Sanktion vorgesehen. Der Vermieter ist zwar dem Risiko ausgesetzt, dass Mieter eine Anpassung für die Zukunft sowie eine Rückzahlung überzahlter Mieten von bis zu drei Jahren fordern können, wovon de facto jedoch in der Vergangenheit nur wenige Mieter Gebrauch machten.
Weitere Mietenregulierung
Die Expertengruppe soll sich auch mit der Harmonisierung von mietrechtlichen Vorschriften und einer Reform zur Präzisierung der Mietwucher-Vorschrift im Wirtschaftsstrafgesetz befassen. Inwieweit im Mietrecht Harmonisierungsbedarf besteht, wird nicht erläutert. Die Mietwucher-Vorschrift hat in der Praxis bisher kaum Bedeutung, auch weil sie Vorsatz oder Leichtfertigkeit des Vermieters voraussetzt. Mit der gesetzlichen Umsetzung der Ergebnisse der Expertengruppe dürfte eher in der zweiten Hälfte der Legislaturperiode zu rechnen sein.
An anderer Stelle wird das Zusammenwirken von Politik und Wohnungswirtschaft mit dem Ziel betont, in angespannten Wohnungsmärkten in großem Umfang Wohnraum für eine Miete unter EUR 15 zu schaffen. Es darf spekuliert werden, dass diese Obergrenze auch im Übrigen ein politischer Richtwert für die Bewertung der Effektivität der Mietenregulierung werden könnte.
Laut Koalitionsvertrag sollen in angespannten Wohnungsmärkten zudem Indexmieten bei der Wohnraumvermietung, die Vermietung von möblierten Wohnungen und Kurzzeitvermietungen einer erweiterten Regulierung unterworfen werden. Zu den Details schweigt sich der Koalitionsvertrag aus. Indexmieten könnten schlicht gedeckelt werden, womit sie – jedenfalls in Zeiten hoher Inflation – an Attraktivität verlieren könnten. Wie die Vermietung von möblierten Wohnungen reguliert werden soll, bleibt abzuwarten; hier sind gesetzlich vorgegebene Zuschläge etwa anhand des Werts der Möblierung, aber auch absolute Obergrenzen denkbar. Bezüglich Kurzzeitvermietungen gibt es in der Rechtsprechung etwa bereits griffige Kriterien zur Abgrenzung von Wohn- und gewerblicher Nutzung, die gesetzlich übernommen werden könnten.
Zu während des Wahlkampfs und noch während der Koalitionsverhandlungen verschiedentlich laut gewordene Forderungen nach einem Mietenstopp oder einem Mietendeckel macht der Koalitionsvertrag keine Aussage.
Sonstige Änderungen für Mietverhältnisse
Der Koalitionsvertrag sieht auch Änderungen für Mietverhältnisse vor, die einerseits Anreize für wirtschaftliche Investitionen in Wohnungsbestände schaffen, andererseits die Bezahlbarkeit der Miete besser als jetzt gewährleisten soll. Wie dieser Zielkonflikt aufgelöst werden soll, verrät der Koalitionsvertrag nicht.
Bei der Modernisierungsumlage soll die Grenze für sog. Kleinmodernisierungen, für die ein vereinfachtes Verfahren für die Umlage der Kosten auf die Mieten gilt, bis Ende 2025 von derzeit EUR 10.000 auf EUR 20.000,00 angehoben werden.
Die Nebenkosten für Mieterinnen und Mieter sollen transparenter und einfacher nachvollziehbar werden. Ob dies nur die Darstellung von Nebenkostenabrechnungen betrifft oder ob damit auch inhaltliche Änderungen an der Umlagefähigkeit von Nebenkosten verbunden sein sollen, ist unklar.
Zur Vermeidung von Obdachlosigkeit soll künftig eine Schonfristzahlung einmalig eine ordentliche Kündigung abwenden können. Bisher ist dies nach höchstrichterlicher Rechtsprechung nur zur Abwendung einer außerordentlichen Kündigung möglich, mit der in der Praxis bei Zahlungsverzug des Mieters häufig eine ordentliche Kündigung verbunden wird.
Incentivierung zum Vermieten
Der Koalitionsvertrag will Vermieten wieder attraktiver machen. So soll steuerlich belohnt werden, wer günstig vermietet. Wann eine Miete günstig ist (möglicherweise unter EUR 15,00 in angespannten Wohnungsmärkten) und welche steuerlichen Maßnahmen und Möglichkeiten hier Pate stehen sollen, wird nicht erläutert; ebenso ist unklar, ob dies nur für Privatpersonen gelten soll.
Politische Zielsetzungen und sonstige Vorhaben
Daneben finden sich vereinzelt eher politische Zielsetzungen im Koalitionsvertrag, die mit rechtlichen Kriterien kaum greifbar sind. So soll es eine WG-Garantie für Auszubildende und Studierende geben, ebenso soll der Verbraucherschutz zur Durchsetzung von Mieterrechten für junge Menschen gestärkt werden. Dies dürfte nicht allein mit den Mitteln des Mietrechts funktionieren, sondern etwa auch Kommunikationsmaßnahmen und eine stärkere Einbindung von Verbraucherschutzorganisationen erfordern. Schließlich soll eine nationale Mietenberichterstattung eingeführt werden. Hierunter ist vieles vorstellbar. Zentrale Themen dürften in jedem Fall das Verhältnis zu den bereits vorhandenen Mietspiegeln und die Datenerfassung werden, insbesondere ob Vermietern und Mietern Meldepflichten bezüglich der vereinbarten Miete auferlegt werden sollen.
Es besteht ein erheblicher Umsetzungsspielraum
Zusammenfassend hat sich der Koalitionsvertrag für das Mietrecht viel vorgenommen, ohne vom bereits bekannten Kurs eines Mieterschutzes durch Regulierung und den bereits bekannten rechtlichen Mitteln abzuweichen. Zahlreiche Fragen zur Umsetzung dieser Vorhaben sind aber noch offen. Insofern kann derzeit nur spekuliert werden, welche Änderungen auf Vermieter und Mieter konkret zukommen werden. Wir halten Sie selbstverständlich auf dem Laufenden.
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