19. Februar 2014
002661_(hi-res)
Real Estate & Public

Was hohe Kosten verursacht, kann nicht mangelfrei sein – oder?

Die Mieterin minderte über mehrere Monate hinweg die Miete, und zwar unter anderem mit der Begründung, die Heizungs- und Belüftungsanlage entspräche nicht dem Wirtschaftlichkeitsgebot. Die Vermieterin vertrat die Auffassung, hohe Heizkosten stellen keinen Mangel dar, wenn die Anlage – wie in diesem Fall – dem Stand der Technik im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes entspricht und auch heute noch funktioniert. Der BGH gab ihr Recht (Urteil vom 18. Dezember 2013 – XII ZR 80/12).

Mietminderung wegen „überdimensionierter″ Anlage

Die Parteien des Rechtsstreits schlossen im Jahre 2007 einen Gewerberaummietvertrag. Vor Übergabe der Flächen an die beklagte Mieterin sanierte die klagende Vermieterin das zu DDR-Zeiten genehmigte und errichtete Gebäude mit Ausnahme der vorhandenen Fernwärme-Heizungsanlage und des vorhandenen Belüftungssystems – diese konnten nur zentral eingestellt werden, daher wurden sie im vorhandenen Zustand beibehalten.

Die Mieterin minderte im Jahre 2010 für fünf Monate die Miete. Zur Begründung führte sie unter anderem aus, die Heizungs- und Belüftungsanlage sei auf Grund des geringen Publikumsverkehrs in ihren Geschäftsräumen „überdimensioniert″. Hiervon ausgehend, könne die Anlage nicht „wirtschaftlich betrieben″ werden.

Die Klägerin erkannte die hervorgebrachten Mietminderungsgründe der Beklagten nicht an und verlangte die Zahlung der vereinbarten Miete für den Zeitraum, für den die Mieterin die Miete gemindert hatte. Das Landgericht gab dem Klageantrag der Klägerin überwiegend statt. Das Berufungsgericht wies die Berufung der Beklagten zurück und dagegen wendete sich die Beklagte mit der Revision – jedoch ohne Erfolg.

Anknüpfungspunkt für den Mangelbegriff

Ein Mangel liegt nur dann vor, wenn die „Ist-Beschaffenheit″ von der „Soll-Beschaffenheit″ negativ abweicht. Nach den Feststellungen in der Tatsacheninstanz hatten die Parteien im Mietvertrag keine Vereinbarungen zur technischen Gebäudeausstattung getroffen. Maßgeblich war daher, was der Vermieter schuldete bzw. welchen Standard der Mieter aufgrund des Mietvertrages vom Vermieter verlangen konnte. Hierzu ist nach Auffassung des BGH der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen: Die Heizungs- und Belüftungsanlage war zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits installiert und sollte – wie der Beklagten bekannt war – im Rahmen der Sanierungsarbeiten an dem Gebäude auch nicht verändert werden. Indem die Beklagte den Mietvertrag abgeschlossen hat, hat sie die technische Ausstattung des Gebäudes und damit der Mietfläche als vertragsgemäß anerkannt. Dass die Heizungs- und Belüftungsanlage nicht dem technischen Standard bei Errichtung des Gebäudes entsprochen haben könnte, hat die Tatsacheninstanz nicht feststellen können und die Beklagte hat dies im Übrigen auch nicht behauptet.

Soweit die Beklagte vortrug, die von ihr zu tragenden Energiekosten seien zu hoch und damit zugleich die Unwirtschaftlichkeit der von der Klägerin eingebauten Heizungs- und Lüftungsanlage beanstandete, konnte der BGH darin keinen Mangel sehen. Eine verlustreich arbeitende Heizung und der Energieverlust stellen nicht ohne Weiteres einen Mietmangel dar, denn der Kostenaspekt ist bei der Frage, ob ein Mangel vorliegt, nicht berücksichtigungsfähig. Selbst wenn also Heizkosten ungewöhnlich hoch ausfallen, würde dies nicht einen Mangel der – bei Errichtung dem Stand der Technik entsprechenden – Mietsache begründen – es sei denn, diese Heizkosten beruhen darauf, dass die Heizungsanlage nicht ordnungsgemäß funktioniert.

Folgte man der Auffassung des Mieters, die Heizungs- und Lüftungsanlage müsse wirtschaftlich arbeiten, so würde der im Vergleich mit einer modernen Heizungsanlage unwirtschaftliche Betrieb der bei Vertragsschluss vorhandenen Anlage zu einem Mangel führen. Dies hätte wiederum zur Folge, dass der Vermieter gezwungen wäre, zur Erfüllung seiner Pflichten aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB die Anlage stets technisch so zu verändern, dass ein wirtschaftlicher Betrieb gewährleistet wird – dies würde jedoch zu Lasten des Vermieters eine Modernisierungspflicht begründen, die der Gesetzgeber nicht vorgesehen und auf die der Mieter keinen Anspruch hat.

Gebot der Wirtschaftlichkeit nur bei Nebenkosten relevant

Zu keiner anderen rechtlichen Beurteilung ist unter Berücksichtigung des für Wohnraummietrecht geltenden § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB zu gelangen. Danach kann die Unwirtschaftlichkeit einer technisch fehlerfrei arbeitenden Heizungsanlage zwar bei der Abrechnung der entstandenen Heizkosten von Bedeutung sein. Ein Anspruch des Mieters auf Modernisierung einer vorhandenen und den vertraglichen Vereinbarungen entsprechenden Heizungsanlage lässt sich hieraus jedoch nicht ableiten. Dieser Grundsatz gilt auch für den Bereich der Gewerberaummiete.

Die Entscheidung des BGH ist dogmatisch richtig. Wie auch in diesem Fall wird oft übersehen, dass der finanzielle Aufwand (hohe Energiekosten) nicht immer einen Rückschluss auf einen Mangel erlaubt. Der Mangelbegriff ist ein – zu Recht – von Kostenaspekten losgelöster Rechtsbegriff, andernfalls würden dem Vermieter uferlose Pflichten auferlegt.

Tags: BGH Heizkosten mangelbegriff Mietminderung Modernisierungspflicht Wirtschaftlichkeitsgebot XII ZR 80/12

Schreib einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind markiert *