9. März 2023
Real Estate

Indexmieten in Wohnraummietverträgen – Fluch oder Segen?

Indexmieten sind bei Vermietern beliebt und führen bei hoher Inflation zu erheblichen Mieterhöhungen. Grüne und Mietervereine fordern Regulierung.

Angesichts historisch hoher Inflationsraten erfreuen sich Indexmieten bei Vermietern* immer größerer Beliebtheit. Entsprechend aufgeregt erfolgt die öffentliche und politische Diskussion. Die Grünen und die Mietervereine fordern bereits erste Verbote und wollen Indexmieten schärfer regulieren. Auch wenn Indexmieten aktuell hohe Mieterhöhungen erlauben, können auch Mieter langfristig von ihnen profitieren.

Wie funktionieren Indexmieten?

Bei einer Indexmiete wird die bei Vertragsschluss vereinbarte Miete gem. der Veränderung des vom Statistischen Bundesamtes ermittelten Verbraucherpreisindexes für Deutschland (VPI) angepasst (§ 557b Abs. 1 BGB). Damit wird die Miete an die Inflation gekoppelt. Die Vereinbarung muss eine Mietanpassung in beide Richtungen vorsehen, d.h. die Miete muss im Fall einer Deflation auch reduziert werden können. Ist dies ausgeschlossen, ist die Vereinbarung unwirksam. Eine Vereinbarung über eine Indexmiete bedarf der Schriftform (§ 126 BGB), d.h., die Indexmiete muss entweder in einem (neuen) Mietvertrag oder bei bereits bestehendem Mietvertrag in einer Änderungsvereinbarung schriftlich festgehalten werden. Ist eine Indexmiete vereinbart, erfolgt eine Mietanpassung nur dann, wenn dies von einer Partei mind. in Textform (§ 126b BGB) geltend macht wird. Dabei sind die eingetretene Änderung des Verbraucherpreisindexes und die jeweilige neue Miete oder der Anpassungsbetrag anzugeben. Die Mietanpassung wird mit Beginn des übernächsten Monats nach Zugang des Anpassungsverlangens wirksam. Während der Geltung einer Indexmiete muss die Miete grds. für mind. ein Jahr unverändert bleiben.

Andere Mieterhöhungen sind während der Geltungsdauer einer Indexmiete weitgehend ausgeschlossen

Der wesentliche Vorteil einer Indexmiete liegt für den Mieter darin, dass Mieterhöhungen aufgrund der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) ausgeschlossen sind. Hierin liegt zugleich ein wesentlicher Nachteil für den Vermieter, der wirtschaftlich abzuwägen ist. Bis in das Jahr 2021 haben sich die Vergleichsmieten wesentlich stärker erhöht als die Veränderung des Verbraucherpreisindexes. Vermieter, die eine Indexmiete vereinbart hatten, konnten hiervon nicht profitieren.

Darüber hinaus sind während der Geltung einer Indexmiete auch Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen weitgehend ausgeschlossen. Solche sind nur möglich, wenn der Vermieter diese nicht zu vertreten hat, etwa weil sie gesetzlich angeordnet wurden. Im Übrigen muss ein Vermieter etwaige Modernisierungsmaßnahmen vollständig aus der vereinbarten Miete finanzieren und kann Modernisierungskosten nicht umlegen. Auch dieser Umstand ist bei Vereinbarung einer Indexmiete wirtschaftlich abzuwägen. Wird keine Indexmiete vereinbart, kann die jährliche Miete aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen um bis zu 8 % erhöht werden.

Auf lange Sicht können Mieter mit der Indexmiete besser fahren

Wer jetzt einseitig ein Verbot oder eine schärfere Regulierung von Indexmieten fordert, übersieht mind. zwei Dinge:

Zum einen trifft die Inflation auch Vermieter. Die Kosten für Instandhaltungsmaßnahmen haben sich erheblich erhöht und können von dem Vermieter nicht umgelegt werden. Außerdem haben sich die Finanzierungskosten in dem letzten Jahr mehr als vervierfacht. Auch diese Kosten sind von dem Vermieter allein zu tragen und dürften dazu führen, dass sich viele Objekte nicht mehr rechnen; d.h., viele Vermieter werden unterm Strich keine Rendite mehr erwirtschaften.

Zum anderen bestehen Wohnraummietverhältnisse häufig über einen sehr langen Zeitraum, da sie seitens der Vermieter nur unter besonderen Bedingungen gekündigt werden können. Langfristig ist aber davon auszugehen, dass die Inflation nicht auf dem aktuellen Stand stagnieren, sondern wieder zurückgehen wird. Allein die Statistik wird dafür sorgen. Zugleich wird die Nachfrage nach Wohnraum aufgrund des hohen Zuzugs und der geringen Bautätigkeit aber erheblich steigen. Dass dies zu höheren Mieten führen wird, liegt auf der Hand.

Eine Indexmiete hat für beide Parteien Vor- und Nachteile. Diese sind sorgfältig gegeneinander abzuwägen.

*Gemeint sind Personen jeder Geschlechtsidentität. Um der leichteren Lesbarkeit willen wird im Beitrag die grammatikalisch männliche Form verwendet.

Tags: Indexmiete Real Estate Wohnraummietvertrag