15. August 2013
Gemeinschaftseigentum
Real Estate & Public

Gemeinschaftseigentum bedeutet Gemeinschaftseigentum

Der BGH hatte im April dieses Jahres darüber zu befinden, ob einzelne Wohnungseigentümer, die der Veräußerung von Teilen des gemeinschaftlichen Grundstücks nicht zustimmen, durch Mehrheitsbeschluss zur Veräußerung verpflichtet werden können. Der BGH hat mit überzeugenden Argumenten diese Frage verneint.

Der Entscheidung des BGH lag der folgende Sachverhalt zu Grunde. Die zur klagenden Wohnungseigentümergemeinschaft gehörenden Wohnungseigentümer sind Miteigentümer eines über 5.000 m großen Grundstücks. Der Grundstücksnachbar hatte vor über 20 Jahren an der Grundstücksgrenze eine Mauer zur Abgrenzung der Grundstücke gebaut, allerdings setzte er einen Teil der Mauer auf das im Miteigentum der Wohnungseigentümer stehende Grundstück.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft beschloss mehrheitlich, die durch die Mauer abgetrennte Teilfläche an den Grundstücksnachbarn zu veräußern. Der entsprechende Kaufvertrag wurde geschlossen und in diesem Kaufvertrag wurde auf die erforderliche Genehmigung des Vertrages durch alle Wohnungs-/Teileigentümer hingewiesen. Nachdem die Beklagte, die Mitglied der Klägerin war, den Kaufvertrag nicht genehmigte, wurde sie auf Erteilung der erforderlichen Genehmigung verklagt.

Nachdem die Klägerin vor dem AG Bayreuth ein Urteil zu ihren Gunsten erstritten hatte, hob das LG Bamberg das Urteil auf. Die hiergegen gerichtete Revision der klagenden Wohnungseigentümergemeinschaft blieb aus den nachfolgenden Gründen erfolglos.

Nach Ansicht des BGH betrifft die Veräußerung gemeinschaftlichen Eigentums bzw. von Teilen hiervon die sachenrechtlichen Grundlagen der Gemeinschaft und stellt daher keine Verwaltung im Sinne des § 21 Abs. 3 WEG dar. Hiervon ausgehend, besteht auch für die schuldrechtliche Verpflichtung zu einer solchen Veräußerung keine Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Nichts anderes ergibt sich nach Auffassung des BGH aus § 10 Abs. 2 WEG, wonach jeder Wohnungseigentümer eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung verlangen kann. Eine „Vereinbarung″ im Sinne des § 10 Abs. 2 WEG umfasst die inhaltliche Gestaltung des Gemeinschaftsverhältnisses als solche und hat mit der vertraglichen Vereinbarung zur sachenrechtlichen Einordnung nichts gemein. In dem hier maßgeblichen Fall war das Begehren der Wohnungseigentümer nicht auf die Mitwirkung an einer Vereinbarung als solche gerichtet, sondern auf die Veränderung der sachenrechtlichen Zuordnung durch Veränderung der Eigentumsverhältnisse am gemeinschaftlichen Eigentum.

Zuletzt hat der BGH klargestellt, dass das Regelungskonzept des Wohnungseigentumsgesetzes die sachenrechtlichen Grundlagen der Gemeinschaft abschließend regelt und dieses Exklusivitätsverhältnis darf nicht dadurch ausgehebelt werden, dass § 745 Abs. 2 BGB herangezogen wird.

Fazit

Zu Recht hat sich der BGH der Auffassung des beklagten Wohnungseigentümers angeschlossen, denn einzelne Miteigentümer müssen davor geschützt werden, dass sich die Wohnungseigentümergemeinschaft durch mehrheitliche Beschlussfassung über ihren Willen hinweg setzt. (Urteil des BGH vom 12. April 2013, Aktenzeichen V ZR 103/12)

Tags: Eigentümergemeinschaft Gemeinschaftseigentum Mehrheitsbeschluss Wohnungseigentümer


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