30. Oktober 2019
Klimaschutz Gewerberaummietrecht
Real Estate & Public

Klimaschutz im Gewerberaummietrecht: Bremsklötze der energetischen Modernisierung

Die gesetzlichen Regelungen zur energetischen Modernisierung im Gewerberaummietrecht widersprechen den klimapolitischen Zielsetzungen der Bundesregierung.

Der Klimaschutz hat die Flüchtlingskrise als dominierendes politisches Thema abgelöst. Dies ist nicht zuletzt auf die bundesweit wachsende „Fridays For Future″ Bewegung zurückzuführen, die zunehmend an Aufmerksamkeit gewinnt. Dieser politische Wandel kam erstmals bei der Europawahl zum Vorschein, die auch durch den Klimaschutz geprägt wurde. Innerhalb der Bundespolitik lässt sich dieser politische Wandel am bundesweiten Aufwind der Grünen beobachten.

Auch im Gebäudesektor werden ambitionierte Ziele gesetzt. Dabei kommt unweigerlich die Frage auf, ob die gesetzlichen Regelungen mit den politischen Zielsetzungen Schritt halten können. Für die energetische Modernisierung von Bestandsgebäuden im Gewerberaummietrecht ist dies – Stand jetzt – nicht der Fall.

Die Schlüsselrolle des Gebäudesektors für den Klimaschutz

Deutschland wird sein selbstgesetztes Emissionsreduktionsziel für 2020 selbst bei vollständiger Umsetzung der bislang beschlossenen Maßnahmen verfehlen. Nach dem im Juni 2019 veröffentlichten zweiten Fortschrittsbericht der Bundesregierung zur Energiewende lag der gebäuderelevante Energieverbrauch bei etwa 35 Prozent des Gesamtenergieverbrauchs in Deutschland.

Dem kürzlich von der Bundesregierung beschlossenen Klimaschutzprogramm 2030 lässt sich entnehmen, dass der Gebäudesektor für 14 Prozent der gesamten CO2-Emissionen in Deutschland unmittelbar verantwortlich ist, was rund 120 Mio. Tonnen pro Jahr entspricht. Es ist somit nicht übertrieben, wenn man dem Gebäudesektor eine Schlüsselrolle beim Klimaschutz zuschreibt. Das größte Potenzial zur Einsparung von CO2-Emissionen kommt dabei der energetischen Modernisierung im Gebäudesektor zu.

Klima- und energiepolitische Ziele für den Gebäudesektor

Bis zum Jahr 2050 sollen in Deutschland die Treibhausgasemissionen um 80 – 95 % (bezogen auf das Basisjahr 1990) reduziert werden. Dies ist erklärtes Ziel der Bundesregierung, was mit dem im November 2016 verabschiedeten Klimaschutzplan 2050 bestätigt wurde.

Für den Gebäudebereich sieht der Klimaschutzplan 2050 einen „Fahrplan für einen nahezu klimaneutralen Gebäudebestand″ vor. Nach diesem Fahrplan soll bis 2030 die Minderung der Treibhausgasemissionen bei 66 bis 67 Prozent (gegenüber 1990) liegen. Erreicht werden soll das Ziel eines nahezu klimaneutralen Gebäudebestandes bis 2050 u. a. dadurch, dass Bestandsgebäude bis zum Jahr 2050 durch Energieeffizienzmaßnahmen und eine verstärkte Nutzung erneuerbarer Energien derart saniert werden, dass sie dem Anspruch eines nahezu klimaneutralen Gebäudebestands genügen.

Energetische Modernisierung im Gewerberaummietrecht wird ausgebremst

Nach § 555b Nr. 1 BGB handelt es sich bei einer energetischen Modernisierung um bauliche Veränderungen, wodurch in Bezug auf die Mietsache Endenergie – hierunter ist die Energie zu verstehen, die beim Verbraucher ankommt – nachhaltig (d. h. auf Dauer) eingespart wird. Dies kann durch eine Vielzahl von unterschiedlichen Maßnahmen erreicht werden. Zum einen könnte die Heizungsanlage erneuert oder optimiert werden, um die benötigte Nutzenergie zu reduzieren. Zum anderen könnten Energieverluste durch Anbringung einer Wärmedämmung an der Fassade, durch Isolierung von Dächern, Außentüren oder Leitungen oder durch den Einbau moderner Fenster reduziert werden.

Verzögerungsrisiko durch Härteeinwand des Mieters

Entscheidet sich der Vermieter einer Gewerbeimmobilie, energetische Modernisierungsmaßnahmen an seiner Gewerbeimmobilie vorzunehmen, hat sein Mieter dies nach §§ 578 Abs. 2 S 1, 555d Abs. 1 BGB im Regelfall zu dulden.

Getreu dem Motto: Keine Regel ohne Ausnahme, kann der Mieter dem Vermieter nach §§ 578 Abs. 2 S. 1, 555d Abs. 2 BGB jedoch den Einwand der unangemessenen Härte der Modernisierungsmaßnahme entgegenhalten. Ob dieser Einwand tatsächlich greift, hängt entscheidend von einer Abwägung der berechtigten Interessen des Vermieters und der anderen Mieter im Gewerbeobjekt sowie von den Belangen der Energieeinsparung und des Klimaschutzes mit den berechtigten Interessen des Mieters ab. Als berechtige Interessen des Mieters gelten der Umfang und die Dauer der mit den Arbeiten einhergehenden Hindernisse und Beschränkungen seines Gewerbebetriebs, insbesondere die Umsatzeinbußen, die dadurch entstehen, dass der Mieter durch die Baumaßnahme seinen Geschäftsbetrieb nicht in vollem Umfang aufrechterhalten kann.

Der Mieter hat nach § 555d Abs. 3 S. 1 BGB die Härtegründe bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, dem Vermieter mitzuteilen. Kritisch für den Vermieter ist, dass die Ausschlussfrist gem. § 555d Abs. 3 S. 2 BGB überhaupt erst dann zu laufen beginnt, wenn seine Modernisierungsankündigung den Vorschriften des § 555c BGB entspricht. Unterlässt der Vermieter die Ankündigung oder entspricht diese nicht den gesetzlichen Anforderungen, wird der Fristlauf nicht in Gang gesetzt.

Für den Vermieter können sich sowohl zeitliche als auch wirtschaftliche Risiken ergeben, die insbesondere damit zusammenhängen, dass der Vermieter bei der derzeit angespannten Lage in der Baubranche bei der Vergabe seiner Aufträge an die ausführenden Firmen in der Regel gezwungen ist, ein konkretes Zeitfenster für die Ausführung der Arbeiten zu benennen. Wenn es ganz schlecht für den Vermieter läuft, kann der Mieter auch noch nach Beginn der Modernisierungsmaßnahmen den Härteeinwand erheben und damit die Einstellung der Arbeiten durchsetzen, sofern der Vermieter es versäumt, die hohen Anforderungen des § 555c BGB zur Beschreibung der Modernisierungsmaßnahme in der Ankündigungserklärung einzuhalten.

Kostenrisiko durch Sonderkündigungsrecht des Mieters

Ein weiterer – wenn nicht sogar der größte – Bremsklotz der energetischen Modernisierung im Gewerberaummietrecht ist darin zu sehen, dass dem Mieter nach §§ 578 Abs. 2, 555e Abs. 1 und 2 BGB nach Zugang der Modernisierungsankündigung ein Sonderkündigungsrecht zum Ablauf des übernächsten Monats zusteht.

Diese Messlatte für die Kündigung ist dabei niedrig. Sie ist auch dann zulässig, wenn der Mieter zur Duldung nach § 555a BGB nicht verpflichtet ist. Nur wenn die Maßnahme mit einer unerheblichen Einwirkung (sog. Bagatellmaßnahmen) auf die Mietsache verbunden ist, scheidet eine Kündigung aus.

Bei der Kündigung handelt es sich um eine außerordentliche Kündigung. Sie muss daher noch nicht einmal begründet werden. Der Vermieter wird somit von vornherein in eine Zwickmühle gebracht: Entscheidet er sich für die energetische Modernisierung seines Gewerbeobjekts, geht er unweigerlich das Risiko ein, dass sein Gewerbemieter dies zum Anlass nimmt, sich entgegen der vertraglich vereinbarten Festmietzeit vorzeitig aus seinem Mietvertrag zu lösen. Gründe für eine solche Vertragsmüdigkeit des Mieters gibt es reichlich. Zu denken ist z. B. an den Fall, dass sich das Unternehmens- oder Betriebskonzept des Mieters nicht wie geplant realisiert hat. Dieser Umstand ist dem Ertrags- und Verwendungsrisiko des Mieters zuzurechnen und hätte keine Kündigungsmöglichkeit zur Folge.

Kostenrisiko durch Aufwendungsersatzanspruch des Mieters

Ferner muss der Vermieter nach § 578 Abs. 2 i. V. m. §§ 555d Abs. 6, 555a Abs. 3 BGB dem Mieter diejenigen Aufwendungen ersetzen, die dieser aufgrund der Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters tätigen musste. Hierunter fallen sowohl Kosten, die im Vorfeld einer Modernisierung entstehen als auch im Anschluss an eine solche Maßnahme entstehende Kosten.

Für den Vermieter ist hierbei insbesondere von Bedeutung, dass der Mieter nach § 555a Abs. 3 S. 2 BGB einen Vorschuss auf seine Aufwendungen verlangen kann. Kommt der Vermieter dem Verlangen des Mieters auf Vorschuss nicht nach, braucht der Mieter die Verbesserungsmaßnahme nicht zu dulden.

Keine Mieterhöhung nach Modernisierung im Gewerberaummietrecht

Ist der Vermieter bereit, die oben aufgezeigten Risiken und Nachteile einer energetischen Modernisierung seiner Gewerbeimmobilie einzugehen, liegt seine Motivation nicht allein nur in altruistischen Gründen. Ein wirtschaftliches Eigeninteresse, die bei der Modernisierung entstandenen Kosten zumindest teilweise auf den Mieter umzulegen, spielt hierfür ebenso eine bedeutende Rolle.

Gerade diesen zentralen Anreiz hat der Gesetzgeber dem Vermieter im Gewerberaummietrecht jedoch verwehrt. Dies folgt daraus, dass es sich bei den Vorschriften zur energetischen Modernisierung um Spezialvorschriften aus dem Wohnraummietrecht handelt. Auf das Gewerberaummietrecht finden diese immer nur dann Anwendung, wenn § 578 Abs. 2 BGB – was bei den o. g. Vorschriften zutrifft – auf die Spezialvorschriften verweist. Nach § 559 Abs. 1 BGB ist es dem Vermieter im Wohnraummietrecht gestattet, die jährliche Miete um 8 % der für die Wohnung aufgewandten Modernisierungskosten zu erhöhen. Einen Verweis auf § 559 BGB sucht man in § 578 Abs. 2 BGB jedoch vergeblich. Nichts anderes gilt für § 558 BGB, der eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ermöglicht.

Abhilfe über mietvertragliche Sonderregelungen?

Der Vermieter ist den oben aufgezeigten Risiken nicht gänzlich schutzlos ausgeliefert. Ihm steht die Möglichkeit offen, die aufgezeigten nachteiligen Regelungen in § 555d BGB und § 555e BGB durch Individualvereinbarung oder AGB zu seinen Gunsten abzuändern. Die in § 555d Abs. 7 BGB und § 555e Abs. 4 BGB geregelten Klauseln, die eine nachteilige Vereinbarung zu Lasten des Mieters verbieten, finden keine Erwähnung in der Verweisvorschrift des § 578 Abs. 2 BGB und somit keine Anwendung im Gewerberaummietrecht. Daneben steht dem Vermieter der Weg offen, für den Fall einer Modernisierungsmaßnahme eine Regelung zur Mieterhöhung in den Mietvertrag aufzunehmen.

Eine Abhilfe kann darin nur dann gesehen werden, wenn es dem Vermieter auch tatsächlich gelingt, solche Regelungen im Rahmen der Mietvertragsverhandlungen gegenüber dem Mieter durchzusetzen. Dies hängt entscheidend von der gegenwärtigen Marktlage für Gewerbeimmobilien, dem aktuellen Zustand des Mietobjekts sowie der Verhandlungsstärke des Mieters ab. Erwirbt der Vermieter das Gewerbeobjekt bereits mit bestehendem Mietvertrag, sodass dieser per Gesetz auf ihn übergeht, wird eine nachträgliche Vereinbarung zu Lasten des Bestandsmieters – wenn überhaupt – nur schwer durchsetzbar sein.

Klimaschutz im Gewerberaummietrecht – Besserung in Sicht?

Zusammenfassend lässt sich die Aussage treffen, dass die Regelungen der §§ 578, 555a ff. BGB nach jetzigem Stand nicht genügend Anreize für eine energetische Modernisierung im Gewerberaummietrecht schaffen, um das von der Bundesregierung angestrebte Ziel eines klimaneutralen Gebäudebestands bis 2050 zu erreichen.

Auch ist mit einer Besserung der Rechtslage in naher Zukunft nicht zu rechnen, was sich insbesondere dem kürzlich beschlossenen Klimaschutzprogramm 2030 entnehmen lässt, mit welchem sich die Bundesregierung auf ein konkretes Maßnahmenpaket zur Erreichung der Klimaschutzziele für 2030 verständigt hat. Für den Gebäudesektor sieht dieses u. a. eine steuerliche Förderung energetischer Sanierungsmaßnahmen sowie eine Bundesförderung für effiziente Gebäude vor, die Risiken einer energetischen Modernisierung im Gewerberaummietrecht werden dadurch allerdings nicht geringer.

Tags: energetische Gewerberaummietrecht Klimaschutz Modernisierung


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