Der Bundestag hat am 08. September 2023 die umstrittene GEG-Novelle verabschiedet. Wie wirkt sich dieses sog. Heizungsgesetz auf Mietverträge aus?
Über 80 % des deutschen Wärmebedarfs für Heizungen und Warmwasser im Gebäudesektor werden derzeit durch fossile Energieträger gedeckt. Bei den neu installierten Heizungen betrug der Anteil der Gasheizungen im Jahr 2021 70 %. Dies soll sich mit Inkrafttreten der GEG-Novelle-2024 ändern: Ab 01. Januar 2024 müssen neu installierte Heizungen grundsätzlich zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Ein zentrales Element der mit der Novelle verfolgten Wärmewende ist die kommunale Wärmeplanung. Die geplante Umstellung der Wärmeversorgung hat auch für Vermieter und Mieter weitreichende Bedeutung, die in diesem Beitrag aufgezeigt werden.
Nach einer hitzigen Aussprache im Bundestag wurde der lange diskutierte Entwurf der 2. Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (Gesetzentwurf der Bundesregierung zur „Änderung des Gebäudeenergiegesetzes, zur Änderung der Heizkostenverordnung und zur Änderung der Kehr- und Überprüfungsordnung“ [BT-Drs. 20/6875]) in der Fassung der Beschlussempfehlung des Ausschusses für Klimaschutz und Energie [BT-Drs. 20/7619] in namentlicher Abstimmung mit den Stimmen der Koalitionsfraktionen angenommen.
Nachdem die Zielsetzung der GEG-Novelle bereits in den Koalitionsverhandlungen Ende des Jahres 2021 zwischen den Regierungsparteien strittig geblieben war und nach mehreren Änderungen des Entwurfs (u.a. zur Verknüpfung mit der kommunalen Wärmeplanung) waren die 2. und 3. Lesung des Gesetzentwurfs ursprünglich bereits für die letzte Sitzungswoche des Bundestags vor der Parlamentspause am 07. Juli 2024 vorgesehen. Hier stoppte das Bundesverfassungsgericht auf Antrag eines Mitgliedes der CDU/CSU-Fraktion jedoch die 2. und 3. Lesung wegen der zu kurzen Beratungszeit.
Das nun verabschiedete Gesetz ist gegenüber der ursprünglichen Fassung deutlich abgeschwächt und gilt zunächst nur für Neubauten in Neubaugebieten. Auch die zulässigen Heizungsarten sind vielfältiger als ursprünglich vorgesehen.
Dieser Beitrag stellt keine inhaltliche Zusammenfassung des Gesetzentwurfs dar, sondern beleuchtet ausschließlich die Auswirkungen der sog. GEG-Novelle-2024 auf Mietverhältnisse.
Allgemeine Neuerungen durch die GEG-Novelle-2024
Die mit der GEG-Novelle-2024 aufgestellte Pflicht, beim Einbau neuer Heizungen solche zu wählen, die ihre Wärmeversorgung aus mindestens 65 % erneuerbaren Energien beziehen, hat zunächst allein den Einbau von neuen Heizungen in Neubaugebieten im Blick. Hierbei handelt es sich bei der Errichtung des Neubaus um eine originäre Verpflichtung des Eigentümers bzw. Vermieters, die (Wohn- und Gewerberaum-) Mieter zunächst allenfalls mittelbar (durch die anfängliche Vereinbarung einer höheren Miete und ggf. geringere Betriebskosten) betrifft.
Für Heizungen in Bestandsgebäuden und Neubauten außerhalb von Neubaugebieten ist in § 71 Abs. 8 GEG nunmehr vorgesehen, dass die 65 %-Pflicht bis zum Vorliegen einer kommunalen Wärmeplanung (für Gebiete mit mehr als 100.000 Einwohnern bis zum 30. Juni 2026 und für Gebiete mit 100.000 Einwohnern oder weniger bis zum 31. Juni 2028) und einer Entscheidung der nach Landesrecht zuständigen Stelle über die Ausweisung von Gebieten zum Neu- oder Ausbau eines Wärmenetzes, aufgeschoben ist. Eine zwischen dem 01. Januar 2024 und 30. Juni 2026 bzw. 2028 in ein solches Gebäude eingebaute Heizung darf daher vorerst auch mit fossilen Brennstoffen betrieben werden, sofern sichergestellt ist, dass ab dem 01. Januar 2029 mindestens 15 %, ab dem 01. Januar 2035 mindestens 30 % und ab dem 01. Januar 2040 mindestens 60 % der produzierten Wärme aus Biomasse, grünem oder blauem Wasserstoff erzeugt wird.
Baut ein Eigentümer während dieser Übergangsfrist noch eine neue Heizung auf der Grundlage fossiler Energieträger ein, sieht das GEG in § 71 Abs. 11 nunmehr eine verpflichtende Beratung über die möglichen Kostenrisiken der weiteren Verwendung fossiler Brennstoffe vor dem Hintergrund der erwarteten Preissteigerung in diesem Bereich vor. Da der Vermieter gesetzlich nicht verpflichtet ist, während dieser Übergangsfrist eine Heizung einzubauen, die die 65 %-Pflicht einhält und auch sonst bei der Auswahl der konkreten Heizungsvariante frei ist, ist der Mieter grundsätzlich verpflichtet, dies zu dulden und auch die ggf. höheren Energiekosten zu zahlen.
Die von der FDP-Fraktion im Rahmen der Beratungen des Gesetzentwurfes immer wieder betonte Technologieoffenheit des Gesetzentwurfes wirkt sich insbesondere dadurch aus, dass der Gebäudeeigentümer (bzw. Vermieter) die freie Wahl hat, welche Art der Heizung er einbaut. Dies kann (z.B. bei Einbau eines Heizkessels, welcher mit Bioenergie oder Gas betrieben wird) mit hohen Kosten für den Betrieb der jeweiligen Anlage und die anfallenden Verbräuche verbunden sein, die der Mieter auch nach dem aktuellen Gesetzentwurf zu dulden hat.
Verantwortung für den Austausch der Heizung
Nach dem gesetzlich in § 535 Abs. 1 BGB vorgesehenen Regelfall, ist sowohl im Gewerberaummietrecht als auch im Wohnraummietrecht grundsätzlich der Vermieter zur Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache verpflichtet und als Eigentümer für Modernisierungsmaßnahmen verantwortlich. An dieser Verpflichtung ändert auch die GEG-Novelle-2024 nichts. Geht die bestehende Heizung kaputt und muss eine neue Heizung eingebaut werden, ist der Vermieter in der Regel dafür verantwortlich, eine funktionierende Heizungsanlage zur Verfügung zu stellen. Denn der Vermieter schuldet dem Mieter die Möglichkeit, die Mieträume stets auf eine gewisse Mindesttemperatur beheizen zu können, die in Gewerbemieträumen von deren konkreter Nutzung abhängig ist. Kommt der Vermieter dieser Verpflichtung nicht nach, ist der Mieter zur Minderung der geschuldeten Miete berechtigt.
In Neubauten in Neubaugebieten ist ebenfalls der Eigentümer (Vermieter) verpflichtet, die Maßgaben der GEG-Novelle-2024 umzusetzen. Die Wahl der Beheizungsart ist dabei grundsätzlich ihm überlassen (§ 71 Abs. 2 GEG). Denkbar ist unter anderem der Anschluss an ein Wärmenetz, der Einbau einer elektrischen Wärmepumpe, einer Stromdirektheizung, einer Wärmepumpen- oder einer Solarthermie-Hybridheizung oder einer Heizung auf der Basis von Solarthermie. Ferner kann es förderlich oder sogar erforderlich sein, das Gebäude zusätzlich zum Einbau einer neuen Heizungsanlage einer energetischen Sanierung zu unterziehen, um die 65 %-Pflicht umzusetzen.
Modernisierung oder Erhaltung?
Die Kosten für Modernisierungsmaßnahmen dürfen im Wohnraummietrecht nach § 559 BGB bislang durch eine Erhöhung der jährlichen Miete um bis zu 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöht werden, sofern eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b BGB durchgeführt wurde. Durch die Einfügung der Ziffer 1a in § 555b BGB gilt dies auch für den Einbau einer neuen Heizung, die den Vorgaben des GEG entspricht. Die GEG-Novelle 2024 enthält nunmehr Regelungen für eine Modernisierungsumlage, nach denen 10 % der Kosten auf den Mieter umgelegt werden können, sofern der Vermieter für den Einbau der Heizung eine Förderung durch Drittmittel tatsächlich in Anspruch genommen hat (§ 559e Abs. 1 BGB). Nimmt er eine Förderung trotz Vorliegen der Fördervoraussetzungen nicht in Anspruch, so ist der Vermieter auf die reguläre Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB beschränkt. Dabei besteht insgesamt eine Kappungsgrenze für Modernisierungsmieterhöhungen von 50 Cent pro Quadratmeter. Förderungen, die der Vermieter für den Einbau der neuen Heizung erhält, sind zudem auf die Modernisierungsumlage anzurechnen. Zudem sind auch die Kosten, die im Rahmen einer Modernisierungsmaßnahme anfallen und für eine Erhaltungsmaßnahme erforderlich gewesen wären, sind bei geförderten Heizungstauschen pauschal in Höhe von 15 Prozent in Abzug zu bringen (§§ 559 Abs. 2, 559e Abs. 2 BGB).
Im Gewerberaummietrecht ist § 559 BGB nicht anwendbar. Die Kosten für Modernisierungsmaßnahmen trägt daher, solange nicht etwas anderes vereinbart wurde, grundsätzlich allein der Vermieter. Gleichwohl sind die Neuregelungen grundsätzlich auch für das Gewerberaummietrecht von Bedeutung. Denn die Regelungen des Wohnraummietrechts werden teilweise auch für den Abschluss und die Auslegung von Gewerberaummietverträgen herangezogen. Auch bei der Gestaltung neuer Gewerbemietverträge, in denen sich der Mieter an den Kosten für Modernisierungsmaßnahmen beteiligen soll, könnten die Neuregelungen als Orientierungshilfe dienen.
Die Modernisierungsumlage
Die Kosten für Modernisierungsmaßnahmen dürfen im Wohnraummietrecht nach § 559 BGB bislang durch eine Erhöhung der jährlichen Miete um bis zu 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöht werden, sofern eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b BGB durchgeführt wurde. Durch die Einfügung der Ziffer 1a in § 555b BGB gilt dies auch für den Einbau einer neuen Heizung, die den Vorgaben des GEG entspricht. Die GEG-Novelle 2024 enthält nunmehr Regelungen für eine Modernisierungsumlage, nach denen 10 % der Kosten auf den Mieter umgelegt werden können, wobei eine Kappungsgrenze von 50 Cent pro Quadratmeter besteht. Förderungen, die der Vermieter für den Einbau der neuen Heizung erhält, sind zudem auf die Modernisierungsumlage anzurechnen.
Im Gewerberaummietrecht ist § 559 BGB nicht anwendbar. Die Kosten für Modernisierungsmaßnahmen trägt daher, solange nicht etwas anderes vereinbart wurde, grundsätzlich allein der Vermieter. Gleichwohl sind die Neuregelungen grundsätzlich auch für das Gewerberaummietrecht von Bedeutung. Denn die Regelungen des Wohnraummietrechts werden teilweise auch für den Abschluss und die Auslegung von Gewerberaummietverträgen herangezogen. Auch bei der Gestaltung neuer Gewerbemietverträge, in denen sich der Mieter an den Kosten für Modernisierungsmaßnahmen beteiligen soll, könnten die Neuregelungen als Orientierungshilfe dienen.
Regelungen zum Schutz von Mietern – § 71o GEG
§ 71o Abs. 1 GEG sieht eine besondere mieterschützende Regelung für Wohnraummieter vor. Demnach kann der Vermieter beim Einbau einer Wärmepumpe eine Modernisierungsmieterhöhung (nach § 559 Abs. 1 oder § 559e Abs. 1 BGB) außer in begrenzten Ausnahmefällen in voller Höhe nur verlangen, wenn er den Nachweis erbracht hat, dass die sogenannte Jahresarbeitszahl der Wärmepumpe über 2,5 liegt. Diese Jahresarbeitszahl gibt die Effizienz der Wärmepumpe an und wird aus dem Verhältnis des Stromverbrauches und der abgegebenen Heizwärme ermittelt. Kann der Nachweis nicht erbracht werden, dürfen die Kosten nur zu 50 % für die Mieterhöhung zugrunde gelegt werden.
Die wichtigsten Kernpunkte und Ausblick
- Ab dem 1. Januar 2024 sollen grundsätzlich sämtliche Heizungen mit mindestens 65 % erneuerbaren Energien betrieben werden können. Diese 65 %-Pflicht gilt jedoch vorerst nur für Neubauten in Neubaugebieten.
- Für die bestehende und neu eingebaute Heizungsanlagen in Bestandsbauten und Neubauten außerhalb von Neubaugebieten ist die 65 %-Pflicht vorerst aufgeschoben; bis zum Beschluss einer kommunalen Wärmeplanung.
- Defekte Heizungen in Bestandsgebäuden, die mit fossilen Energieträgen befeuert werden, dürfen auch nach dem 01. Januar 2024 vorerst noch repariert bzw. ersetzt werden. Für den Austausch einer irreparabel beschädigten Heizung oder bei einem geplanten Austausch ist eine einheitliche Übergangsfrist von 5 Jahren vorgesehen, welche an die kommunale Wärmeplanung gekoppelt ist und binnen derer eine Abweichung von der 65 %-Pflicht zulässig ist. Für den Austausch komplexer Heizungssysteme (wie etwa Gasetagenheizungen) gelten längere Übergangsfristen. Stellt ein Wärmenetzbetreiber den Anschluss an ein Wärmenetz in Aussicht, dürfen alte Heizungen, die die Anforderungen nicht erfüllen noch bis zu zehn Jahre weiter betrieben werden.
- Vermieter von Wohnraum dürfen die Kosten für eine neue Heizung anteilig über Mieterhöhungen auf die Mieter umlegen. Hierbei sind etwaige Förderungen in Abzug zu bringen und die Erhöhung ist gedeckelt auf maximal 50 Cent je Quadratmeter Wohnfläche innerhalb von sechs Jahren.
- In Gewerberaummietverträgen sind die Parteien weiterhin berechtigt, unter Berücksichtigung der AGB-rechtlichen Vorgaben, abweichende Regelungen über die Verantwortlichkeit und Kostentragung für einen Heizungstausch zu treffen.
* Gemeint sind Personen jeder Geschlechtsidentität. Um der leichteren Lesbarkeit willen wird im Beitrag die grammatikalisch männliche Form verwendet.
