Ladesäulenpflicht wird ausgeweitet – Neue EU-GebäudeeffizienzRL ist vom Gesetzgeber bis Mai 2026 umzusetzen

Für Bestandsgebäude und bei Neubauten ergeben sich deutlich erweiterte Pflichten für die Ausstattung von Gebäuden mit Ladeinfrastruktur.

Eigentümer von Bestandsgebäuden oder Bauherren von Neubauten sind schon seit 2021 durch das Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz („GEIG„) vom 18. März 2021 verpflichtet, ab einer bestimmten Anzahl von Stellplätzen Ladesäulen und Leitungsinfrastruktur für Elektroautos bereitzustellen. Dabei setzt das GEIG die europäischen Vorgaben bezüglich der Ausstattung von Gebäuden mit Ladeinfrastruktur nach der bisherigen EU-Gebäudeeffizienzrichtlinie 2018/844/EU („EPBD„) in deutsches Recht um (siehe hierzu unseren Blog-Beitrag Ladesäulenpflicht beschlossen (cmshs-bloggt.de)).

Der EU-Gesetzgeber hat nun mit der am 28. Mai 2024 in Kraft getretenen novellierten EPBD die bisher unter der EPBD bestehenden Ausstattungspflichten von Gebäuden mit Ladeinfrastruktur verschärft. Damit sollen die Anreize zur Anschaffung von Elektrofahrzeugen durch den Ausbau der Ladeinfrastruktur noch einmal erhöht werden. Die novellierte EPBD ist innerhalb von 24 Monaten, also bis zum 28. Mai 2026, in nationales Recht umzusetzen. Dies dürfte durch eine Novelle des GEIG erfolgen. Die Bundesregierung hatte bereits im Masterplan Ladeinfrastruktur II vom 19. Oktober 2022 angekündigt, neue europarechtliche Vorgaben mit einer Überarbeitung des GEIG umsetzen zu wollen.

Die gegenüber der bisherigen Richtline erweiterten Pflichten stellen einen wirtschaftlich relevanten Aufwand für Bauherren bzw. Eigentümer dar. Zu beachten ist auch, dass die Einhaltung der neuen Anforderungen der EPBD nach deutschem Recht wahrscheinlich wieder bußgeldbewehrt ausgestaltet wird.

Neue Anforderungen in der EPBD – Überblick

Die EPBD sieht erstmals neben der bisherigen Pflicht zur reinen Installation von Leitungsinfrastruktur (v.a. Leerrohre) auch Verpflichtungen zur Vorverkabelung von Stellplätzen vor. Die Anzahl der geforderten Ladepunkte (Ladesäulen) wird für einige Gebäudetypen deutlich erhöht. Darüber hinaus werden erstmals Anforderungen für eine ausreichende Anzahl von Fahrradstellplätzen eingeführt. Wirtschaftlich und technisch relevant könnte ferner werden, dass die Mitgliedstaaten vorsehen können, dass die Ladepunkte bidirektionales Laden ermöglichen.

Nachfolgend geben wir einen Überblick über einige wichtige Änderungen:

Anforderungen an Wohngebäude

Wie in der bisherigen Fassung der EPBD wird zwischen Neubauten und Bestandsgebäuden und zudem zwischen Wohn- und Nichtwohngebäuden unterschieden.

Für den Neubau von Wohngebäuden sowie bei Wohngebäuden, die einer größeren Renovierung unterzogen werden, sind folgende Pflichten vorgesehen, sofern das Wohngebäude über mehr als drei Autostellplätze verfügt:

• die Installation von Vorverkabelung für mindestens 50 % der Autostellplätze und Leitungsinfrastruktur für die restlichen Stellplätze und
• die Bereitstellung von mindestens zwei Fahrradstellplätzen für jede Wohneinheit (vgl. Artikel 14 Abs. 4 EPBD).

Im Fall des Neubaus von Wohngebäuden ist zudem die Errichtung mindestens eines Ladepunktes vorgeschrieben.

Die nunmehr vorgesehene Pflicht zur Vorverkabelung erfasst alle erforderlichen Maßnahmen, um die Errichtung von Ladepunkten zu ermöglichen, einschließlich Datenübertragung, Kabel, Kabelwege und ‑ soweit erforderlich ‑ Stromzähler (vgl. Artikel 2 Nr. 34 EPBD). Leitungsinfrastruktur meint hingegen ‑ wie bisher ‑ den Einbau von Leerrohren zur späteren Nachrüstung.

Damit sieht die Novelle für neue Wohngebäude eine nicht unerhebliche Verschärfung gegenüber der entsprechenden Regelung im GEIG vor (vgl. § 6 GEIG). Ausstattungspflichten bei neuen Wohngebäuden griffen bisher erst ab fünf Stellplätzen, jetzt bereits ab drei. Die Errichtung einer Ladesäule (Ladepunkt) sowie die Vorverkabelung von Stellplätzen ist im GEIG bisher nicht vorgesehen. Gleiches gilt für größere Renovierungen von Wohngebäuden (vgl. § 8 GEIG). Hier besteht bislang nur die Pflicht, jeden Stellplatz mit Leitungsinfrastruktur auszustatten und dies auch erst ab einem Schwellenwert von mehr als zehn Stellplätzen. Damit wird nicht nur der Schwellenwert auf drei Stellplätze abgesenkt, sondern auch für Renovierungen die Pflicht zur Vorverkabelung und die Bereitstellung von Fahrradstellplätzen begründet.

Anforderungen an Nichtwohngebäude

Für neu zu errichtende Nichtwohngebäude sowie Nichtwohngebäude, die einer größeren Renovierung unterzogen werden, geltend folgende Pflichten, sofern sie über mehr als fünf Autostellplätze verfügen:

• die Errichtung mindestens eines Ladepunktes für jeden fünften Autostellplatz;
• die Installation von Vorverkabelung für mindestens 50 % der Autostellplätze und Leitungsinfrastruktur für die restlichen Autostellplätze und
• die Bereitstellung von Fahrradstellplätzen, die mindestens 15 % der durchschnittlichen oder mindestens 10 % der gesamten Nutzerkapazität von Nichtwohngebäuden ausmachen (vgl. Artikel 14 Abs. 1 EPBD).

Soweit es sich um Bürogebäude handelt, ist sogar für jeden zweiten Stellplatz ein Ladepunkt zu errichten.

Für neue Nichtwohngebäude ergibt sich damit eine deutliche Verschärfung. Nach der bisherigen Regelung im GEIG greifen die Ausstattungspflichten mit Ladeinfrastruktur erst ab sechs Stellplätzen (vgl. § 7 GEIG). Insbesondere ist bisher nur ein Ladepunkt für alle Stellplätze verpflichtend, nach der novellierten EPBD nun ein Ladepunkt je fünf Stellplätze. Von hoher Praxisrelevanz dürfte die geforderte höhere Anzahl von Ladepunkten bei Bürogebäuden sein. Eine Verpflichtung zur Vorverkabelung bestimmter Stellplätze bestand ebenfalls nicht, es musste „nur″ eine Leitungsinfrastruktur vorgesehen werden und dies auch nur für jeden dritten Stellplatz. Auch für Nichtwohngebäude, die einer größeren Renovierung unterzogen werden, ist die Regelung in der novellierten EPBD strenger als die bisherige Regelung im GEIG (vgl. § 9 GEIG). War bisher die Installation eines Ladepunktes für alle Parkplätze ausreichend, so wird nun ein Ladepunkt für jeden fünften Parkplatz gefordert. Auch die Pflicht zur Vorverkabelung sowie zur Bereitstellung von Fahrradstellplätzen geht über die bisher geltende Ausstattung jedes fünften Stellplatzes mit Ladeinfrastruktur hinaus.

Anforderungen für Bestandsgebäude (anlasslose Nachrüstung)

Für alle Nichtwohngebäude mit mehr als 20 Autostellplätzen ist vorgesehen, dass die Mitgliedstaaten bis zum 1. Januar 2027 für Folgendes sorgen:

• die Errichtung mindestens eines Ladepunktes für jeden zehnten Autostellplatz oder einer Leitungsinfrastruktur für mind. 50 % der Autostellplätze und
• die Bereitstellung von Fahrradstellplätzen, die mindestens 15 % der durchschnittlichen oder mindestens 10 % der gesamten Nutzerkapazität von Gebäuden ausmachen (vgl. Artikel 14 Abs. 2 EPBD).

Im GEIG ist bisher bei diesem Fall, d.h. bei Nichtwohngebäuden mit mehr als 20 Stellplätzen, nur die Errichtung „eines Ladepunktes″ und zwar „nach dem 1. Januar 2025″ vorgesehen (§ 10 Abs. 1 GEIG).  Auch hier besteht insoweit eine deutliche Erweiterung.

Allerdings scheint die Richtlinie für diese Bestandsgebäude eine praxisrelevante Verlängerungsmöglichkeit für Eigentümer vorzusehen, die bereits zur Umsetzung der bisherigen Pflicht nach § 10 Abs. 1 GEIG aktiv geworden sind. So kann der Mitgliedstaat vorsehen, die Frist zur Umsetzung der verschärften Ausstattungspflichten unter der novellierten EPBD für solche Nichtwohngebäude (Artikel 14 Abs. 2 EPBD) bis 2029 zu verlängern, wenn ein Eigentümer bereits zwei Jahre vor Inkrafttreten der novellierten EPBD die Anforderungen für diese Gebäude nach der bisherigen EPBD nach nationalem Recht, also in Deutschland die Vorgaben aus § 10 Abs. GEIG, erfüllt hat.

EU-Gesetzgebungsverfahren

Im EU-Gesetzgebungsverfahren wurde vor allem kritisiert, dass insbesondere bei Nicht-Wohngebäuden nicht auf die abstrakte Anzahl der Ladepunkte abgestellt werden sollte, sondern vielmehr darauf, ob und wie viele Schnellladesäulen vorhanden sind. Begründet wurde dies damit, dass gerade im Einzelhandel die Verweildauer relativ kurz ist und viele (langsame) Ladepunkte hier wenig sinnvoll sind. Dieser Kritikpunkt wurde jedoch im Richtlinientext nicht explizit adressiert.

Umsetzung der Vorgaben

Die Umsetzung in nationales Rechte dürfte durch eine Novelle des GEIG erfolgen.

Bei der Umsetzung von EU-Richtlinien haben Mitgliedstaaten einen gewissen Umsetzungsspielraum und können weitere Regelungen treffen, die zwar so nicht in der Richtlinie vorgesehen, aber ihrem Ziel dienlich sind. Hinter den Mindestanforderungen dürfen sie nicht zurückbleiben. Denkbar und zulässig wären aber Verschärfung der Vorgaben der EPBD (vgl. auch Artikel 1 Abs. 3 EPBD). Bereits bei der Umsetzung der bisherigen EPBD durch das GEIG hatte der deutsche Gesetzgeber die Möglichkeit genutzt, die EPBD-Vorgaben zu verschärfen und insofern die EPBD überschießend umgesetzt. So greift die Pflicht zur Ausstattung mit Leitungsinfrastruktur bei neuen Wohngebäuden schon bei „mehr als fünf“ Stellplätzen (vgl. § 6 GEIG) und nicht erst ab „mehr als zehn″ (wie in der bisherigen EPBD vorgesehen). Auf der anderen Seite hat der deutsche Gesetzgeber in der aktuellen Fassung des GEIG z.B. eine für die Praxis sehr relevante faktische Erleichterung durch die sogenannte Bündelungsmöglichkeit eingeführt, die in der Richtlinie so nicht vorgesehen war (vgl. § 10 Abs. 2 GEIG). Danach kann der Eigentümer mehrerer Gebäude die Verpflichtung zur Errichtung eines oder mehrerer Ladepunkte unter bestimmten Voraussetzungen auch gebündelt an einem Gebäudestandort erfüllen. Ein ähnlicher Ansatz ist für die sogenannte Quartierslösung vorgesehen, die von mehreren Eigentümern in Anspruch genommen werden kann.

Wünschenswert wäre bei der Umsetzung, dass im Zuge der zu erwartenden Novellierung des GEIG einige Anwendungs- und Auslegungsschwierigkeiten des GEIG in der Praxis beseitigt werden, z.B.:

• Bei der für Eigentümer interessanten Möglichkeit der Bündelung sind weder im Gesetz noch in der Gesetzesbegründung Kriterien genannt, wann die hierfür erforderliche Voraussetzung gegeben ist, dass mit der Bündelung „dem bestehenden oder erwarteten Bedarf an Ladeinfrastruktur in den betroffenen Liegenschaften […] Rechnung getragen wird“.
• So ist nach dem Wortlaut des GEIG z.B. bei § 10 Abs. 1 GEIG nicht eindeutig, ob für die Überschreitung des Schwellenwertes von 20 Stellplätzen, ab denen die Ausstattungspflichten greifen, bei Stellplätzen außerhalb und innerhalb des Gebäudes der Schwellenwert jeweils gesondert gilt oder die Stellplätze innerhalb und außerhalb insoweit zusammenrechnet werden.
• Gleiches gilt für die sehr relevante Frage, ob die Verpflichtung aus § 10 Abs. 1 GEIG zur Errichtung eines Ladepunktes bei Nichtwohngebäuden mit mehr als 20 Stellplätzen „bis zum″ 1. Januar 2025 erfüllt sein muss oder ob die Ausstattungspflicht erst „ab″ diesem Zeitpunkt entsteht und dann eine – nicht näher definierte – Frist zur Errichtung greift. Bei diesem Tatbestand dürften durch die im Zusammenhang mit den erweitern Pflichten geltende Frist bis 2027 – wie oben beschrieben – ohnehin Anpassungen zu erwarten sein, ggf. auch Übergangsvorschriften.
• Die einzelnen Voraussetzungen, wann eine größere Renovierung vorliegt, nicht sofort ersichtlich und eindeutig.
• Für die Praxis hilfreich wären z.B. weitere Klarstellungen zu der Frage des Verpflichtungsadressaten bei verschiedenen Immobilienfondstrukturen.

Eigentümer sollten sich vor diesem Hintergrund bereits jetzt mit den neuen Anforderungen der EPBD beschäftigen und das nationale Umsetzungsverfahren in einem novellierten GEIG verfolgen und die sich hieraus ergebenden Anforderungen (erforderlichenfalls) bereits jetzt in ihrer Vorhabenplanung berücksichtigen.