30. Januar 2020
Kündigung Mietrecht Schriftform
Real Estate & Public

Reform der Schriftformkündigung im Mietrecht

Nach einem Gesetzesentwurf des Bundesrates vom 20. Dezember 2019 soll die Kündigung wegen Schriftformverstoßes im Mietrecht grundlegend reformiert werden.

Das Schriftformerfordernis des § 550 BGB verlangt, dass Mietverträge mit einer festen Laufzeit von mehr als einem Jahr in „schriftlicher Form″ abzuschließen sind. Danach müssen alle wesentlichen Vertragsbedingungen in einem Vertragsdokument schriftlich niedergelegt sein. Wird dieses Schriftformgebot nicht eingehalten, gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit geschlossen und kann von beiden Vertragsparteien ordentlich gekündigt werden.

Nach dem Willen des Gesetzgebers sollte die Schriftformklausel vor allem den Erwerber einer Mietsache, der nach § 566 BGB in das laufende Mietverhältnis eintritt, schützen. Die Regelung wurde bisher dahingehend interpretiert, dass sie nicht nur dem Erwerber, sondern auch den ursprünglichen Mietvertragsparteien die Möglichkeit bietet, sich aufgrund eines Formverstoßes vorzeitig vom Vertrag zu lösen.

Sämtliche Versuche, die Kündbarkeit durch entsprechende Vertragsgestaltungen mit Schriftform- oder Schriftformheilungsklausel zu verhindern, sind am Bundesgerichtshof gescheitert.

Gesetzentwurfes des Bundesrates: Reform der Schriftformkündigung im Mietrecht

Nach dem Gesetzentwurf des Bundesrates ist eine Reform des § 550 BGB geplant.

Das Kündigungsrecht soll auf den Erwerber beschränkt werden und kann nur auf solche Umstände gestützt werden, die vor dem Erwerb entstanden sind. Damit wird das Schriftformgebot (wieder) auf den ursprünglichen (Schutz-)Zweck reduziert.

Der Erwerber kann von dem Kündigungsrecht nur noch binnen drei Monaten nach Kenntnis des Schriftformverstoßes Gebrauch machen. Die Beweislast für die Fristwahrung soll den Erwerber treffen.

Die Kündigung des Erwerbers wird unwirksam, wenn der Mieter ihr widerspricht und sich mit der Fortsetzung des Mietvertrages zu den schriftlich vereinbarten Bedingungen einverstanden erklärt. In diesem Fall fehle es an einer Schutzbedürftigkeit des Erwerbers.

Folge: Auch bei Schriftformverstoß Bindung an vereinbarte Mietzeiten

Die mietvertraglich vereinbarte Laufzeit bedeutet für beide Vertragsparteien eine wichtige (wirtschaftliche) Grundlage. Tritt der Gesetzentwurf wie geplant in Kraft, bringt die Neuregelung für die Mietvertragsparteien erhebliche Rechts- und Planungssicherheit.

So sind die ursprünglichen Mietvertragsparteien auch bei einem Schriftformverstoß bis zum Ablauf der vereinbarten Mietzeit an den Mietvertrag gebunden. Aufgrund der zeitlichen Befristung des Kündigungsrechtes muss der Mieter nicht während der gesamten Vertragslaufzeit mit einer Kündigung wegen Schriftformverstoßes rechnen.

Die Neuregelung soll auch auf bereits bestehende Mietverträge Anwendung finden, sofern im Zeitpunkt des Inkrafttretens eine Kündigung wegen Schriftformverstoßes noch nicht erfolgt ist.

Sind im Rahmen eines Ankaufs eines Objekts Schriftformverstöße bekannt geworden, ist die zeitliche Beschränkung der Kündigungsmöglichkeit zu berücksichtigen.

Tags: Kündigung Mietrecht Reform Schriftform


Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.