29. Juli 2013
Feuer
Real Estate & Public

Viel Rauch um Nichts – oder?

Nach der Hamburger Bauordnung (§ 45 Absatz 6 HBauO) sind Wohnungen mit Rauchwarnmeldern auszustatten. Nun stellt sich in diesem Zusammenhang konkret die Frage, ob die nachträgliche Ausstattung der Wohnungen mit Rauchmeldern in die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft fällt oder nicht.

Der BGH steht auf dem Standpunkt, dass eine Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft jedenfalls dann zu bejahen ist, wenn die Wohnungseigentümer aufgrund öffentlich-rechtlicher Bestimmungen als Bruchteilseigentümer verpflichtet sind, das Grundstück oder das darauf aufstehende Gebäude in einer bestimmten Weise auszustatten.

Der Entscheidung des BGH lag der Sachverhalt zu Grunde, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft den Erwerb und die Anbringung von Rauchwarnmeldeanlagen beschlossen hatte. Darüber hinaus sollte zur Instandhaltung der Rauchwarnmeldeanlagen ein Wartungsvertrag geschlossen werden. Die Erwerbskosten sollten aus der Instandhaltungsrücklage finanziert und die jährlichen Wartungskosten sollten auf die Wohnungseigentümer umgelegt werden. Gegen diesen Beschluss wendete sich ein Wohnungseigentümer und begehrte die Feststellung der Nichtigkeit des Beschlusses wegen fehlender Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft.

In der Tat gehen die Meinungen in Rechtsprechung und Literatur auseinander, wenn es um die Frage der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Ausstattung von Wohnungen mit Rauchwarnmeldern geht. Nach § 23 Absatz 1 WEG können die Wohnungseigentümer nur solche Angelegenheiten durch Beschluss regeln, für die nach dem Wohnungseigentumsgesetz oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer eine Entscheidung durch Beschluss vorgesehen ist.

Nach einer Ansicht ergibt sich eine Beschlusszuständigkeit zum Erwerb von Rauchwarnmeldern nicht aus § 21 Absatz 3 WEG, denn ein solcher Beschluss habe nicht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, insbesondere nicht die Instandhaltung von Gemeinschaftseigentum (§ 21 Absatz 5 Nr. 2 WEG) zum Gegenstand. Rauchwarnmelder gehörten - so die weitere Argumentation - nicht nach § 5 Absatz 2 WEG zwingend zum Gemeinschaftseigentum, das heißt sie seien nicht zwingend als für den Bestand des Gebäudes oder dessen Sicherheit erforderliche Gebäudeteile anzusehen.

Wenn sich nämlich ihre Funktion darauf beschränke, bei der Entstehung von Rauch einen Warnton innerhalb der betroffenen Räume auszulösen, dienten sie nicht dem Schutz anderer Eigentümer oder dem Bestand des Gebäudes. Ihr eigentlicher Zweck läge vielmehr darin, anwesende Personen zur Flucht zu bewegen. Die Möglichkeit, dass ein auf dieser Weise gewarnter Bewohner im Brandfalle weiteres veranlassen (etwa die Feuerwehr rufen) werde, sei lediglich Reflex, da das Gerät dies nicht sicherstellen könne.

Dem ist der BGH in seiner Entscheidung entgegengetreten und hat die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft jedenfalls für den Fall bejaht, dass die Anbringung der Rauchwarnmeldeanlagen durch das Landesrecht vorgeschrieben wird. Zur Begründung führt der BGH an, dass das Landesrecht - wie hier § 45 Absatz 6 HBauO - die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband zum Einbau von Rauchwarnmeldeanlagen verpflichtet und daher sei der Verband nach § 10 Absatz 6 Satz 2 WEG, wonach die Gemeinschaft die gemeinschaftsbezogenen Pflichten der Wohnungseigentümer wahrnimmt, befugt, die landesrechtlich geregelten Pflichten zu erfüllen.

Der BGH spricht insoweit von der sogenannten geborenen Wahrnehmungsberechtigung des Verbandes, die gegeben ist, wenn eine Verpflichtung, im Außenverhältnis alle Wohnungseigentümer gleichermaßen trifft, nach der Interessenlage ein gemeinschaftliches Vorgehen erfordert, und wenn die Bejahung der Beschlusskompetenz nicht zu einem unzulässigen Eingriff in das Sondereigentum führt.

Der Erwerb von Rauchwarnmeldern durch den Verband ist nach Ansicht des BGH förderlich. Zwar bezwecken Rauchwarnmelder – im Gegensatz zu Brandmeldern – nicht unmittelbar den Schutz des Gebäudes, sondern in erster Linie den Schutz der Bewohner vor toxischen Gasen. Jedoch dienen die genannten Anlagen nicht nur dem Schutz des jeweiligen Sondereigentümers, sondern dem Schutz aller Bewohner und Besucher der Wohnanlage. Wohnungsbrände stellen nämlich stets eine Bedrohung für das gesamte Gebäude und damit für Leib und Leben aller Wohnungseigentümer dar. Insofern kann der rechtzeitige Alarm eines in der Wohnung angebrachten Rauchwarnmelders auch vor Rauchvergiftungen bewahren.

Die Beschlusskompetenz umfasst nach Ansicht des BGH auch die Entscheidung über die regelmäßige Kontrolle der Rauchwarnmelder, denn die HBauO sieht nicht nur die Anbringung der Anlagen als solche vor, sondern auch die Pflicht, die Rauchwarnmelder so zu betreiben, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird.

Zuletzt hat der BGH klargestellt, dass die sachenrechtliche Einordnung der Rauchwarnmelder nichts an der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft ändert, denn die genannten Anlagen sind kein Sondereigentum: Würden die Anlagen als wesentliche Bestandteile im Sinne von § 94 Absatz 2 BGB eingeordnet werden, folgt bereits aus § 5 Absatz 2 WEG, dass die Anlagen nicht im Sondereigentum stehen können. Würden die Anlagen hingegen als Zubehör qualifiziert werden, stehen die Anlagen regelmäßig im Eigentum dessen, der die Anschaffung und Installation veranlasst hat – bei einem auf einem Beschluss der Wohnungseigentümer beruhenden Einbau ist im Zweifel der „Veranlasser″ die Gemeinschaft im Verband.

Fazit

Die Entscheidung des BGH ist nicht nur dogmatisch korrekt, sondern auch unter dem Gesichtspunkt der Erhaltung der Handlungsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft und des Schutzes der Wohnungseigentümer insgesamt. Darüber hinaus darf nicht außer Acht gelassen werden, dass bei Nichtanbringung der Rauchwarnmelder durch einzelne Wohnungseigentümer im Schadensfall die Versicherung der Wohnungseigentümergemeinschaft Leistungen aus der Feuerversicherung kürzen könnte.

Tags: Beschlusskompetenz BGH HBauO Rauchmelder Rechtsprechung WEG Wohnungseigentümer


Dr. Marc Mewes
am 29.07.2013 um 09:04:52

für Hamburg LG Hamburg, Urteil vom 02.03.20111, 318 S 193/10

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