Der BGH hat die Kriterien zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete festgelegt. Wie der Mietspiegel auch in Geilenkirchen berechnet wird.
Das LG Aachen eine Reihenhausanlage in Geilenkirchen-Neutevern so:
Die Häuser der Siedlung hinterließen in ihrer großen Mehrheit ein deutlich in die Jahre gekommenes, nicht ganz selten äußerst schlichtes, wenig phantasiereiches Einheitsbild, auch wenn sich eine nennenswerte Zahl von Bewohnern alle Mühe gegeben hat, vereinzelte Grundstücke liebevoll zu gestalten.
Im Übrigen fehle es „an äußerer Pflege″ und es gebe im Viertel „keine Schule, keinen Kindergarten, keine kulturellen Einrichtungen, keine Kirche, keine ärztliche Versorgung und auch in keinem nennenswerten Umfang Geschäfte″.
Wofür diese Beschreibung entscheidungserheblich sein soll? Für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Mietspiegel: Mieterhöhung in Geilenkirchen
Die Beklagte hatte seit 2007 in der beschriebenen Siedlung in Geilenkirchen-Neuvetern ein 87,6 Quadratmeter großes Reihenhaus zu einer Nettomiete von 4,24 Euro pro Quadratmeter gemietet. Im September 2009 verlangte die klagende Vermieterin von der Beklagten unter Bezugnahme auf den Mietspiegel von Geilenkirchen die Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Nettomiete auf 4,86 Euro pro Quadratmeter.
Nachdem die Beklagte die Erteilung der Zustimmung verweigert hatte, klagte die Klägerin vor dem Amtsgericht Geilenkirchen auf Erteilung der Zustimmung und bekam – auf der Grundlage eines vom genannten Gericht eingeholten Sachverständigengutachtens zur ortsüblichen Miethöhe – erstinstanzlich Recht. Das Landgericht Aachen änderte das Urteil zum Teil, indem es die Beklagte zur Zustimmung zu einer Mieterhöhung von 4,30 Euro je Quadratmeter verurteilte, doch die Klägerin begehrte im Revisionsverfahren die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.
Korrektes Ermitteln der Vergleichsmiete
Der BGH hat in seiner aktuellen Entscheidung die Kriterien, die zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete maßgeblich sind, wie folgt zusammengefasst: Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete können auch Objekte herangezogen werden, die nach Ausstattung, Art, Größe und Lage nur ungefähr vergleichbar sind. Einzelnen Unterschieden bei den Vergleichswohnungen kann durch Zu- oder Abschläge Rechnung getragen werden.
Im Übrigen kann der Vermieter nach der Rechtsprechung des BGH zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens nach § 558a BGB auf den eigenen Bestand zurückgreifen. Ferner ist es nicht zu bestanden, wenn der Sachverständige die Vergleichswohnungen nur durch Befragungen verschiedener Vermieter ermittelt.
Hingegen hat der BGH in Übereinstimmung mit dem Berufungsgericht klargestellt, dass eine Auswahl von Wohnungen, die sämtlich dem die Mieterhöhung begehrenden Vermieter gehören, keine repräsentative Stichprobe für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete darstellt. Vielmehr muss der Sachverständige ein breites Spektrum von Vergleichswohnungen aus der Gemeinde berücksichtigen.
In dem vom BGH entschiedenen Fall hatte der Sachverständige genau diesen Fehler begangen, er hatte nämlich für seine Prüfung ausschließlich Vergleichswohnungen aus einer einzigen Siedlung, die im Eigentum ein und desselben Vermieters standen, herangezogen.
Obwohl das Berufungsgericht die Fehlerhaftigkeit des Gutachtens erkannt hatte, konnte das Berufungsurteil keinen Bestand haben. Denn das Berufungsgericht hatte bei der Bemessung der neu anzusetzenden Miete den sogenannten Einfamilienhauszuschlag verneint. Nach den Erläuterungen des Mietspiegels ist es innerhalb des Einfamilienhauszuschlages negativ zu berücksichtigen, wenn – wie hier – weder Garage noch Einstellplatz auf dem Grundstück vorhanden sind und es sich um ein Reihenhaus und nicht um ein freistehendes Haus handelt.
Fazit: Berechnung nach Mietspiegel nicht blind vertrauen
Diese Entscheidung zeigt, dass die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete an Kriterien gebunden ist, die nicht außer Acht gelassen werden dürfen. Im Gegenteil, die vom BGH allgemein gehaltenen Kriterien können und müssen im Einzelfall einer genaueren Betrachtung unterzogen und ggf. erweitert werden, wenn die vergleichbaren Wohnungen in der Gemeinde Besonderheiten aufweisen.
Mieter sollten daher der Mieterhöhung nicht allzu schnell zustimmen, sondern genau prüfen oder prüfen lassen, ob das Mieterhöhungsverlangen den formellen und materiellen Anforderungen genügt.
