Ein neues Eckpunktepapier des Gesetzgebers skizziert den Gebäudetyp-E-Vertrag und geht teilweise auf die Kritik des BGH an dem Vorhaben ein.
Der Gebäudetyp E ist derzeit einer der meistdiskutierten Reformbausteine im deutschen Bau- und Vertragsrecht. Getrieben von den Zielen, schneller, einfacher und kostengünstiger zu bauen, sollen rechtliche und technische Hürden abgesenkt werden, ohne die Sicherheit oder Gebrauchstauglichkeit von Gebäuden zu beeinträchtigen.
Am 20. November 2025 veröffentlichten das Bundesjustizministerium und das Bundesbauministerium ein neues gemeinsames Eckpunktepapier für das Gebäudetyp-E-Gesetz und skizzieren darin, wie der Gebäudetyp E vom Leitbild in die Praxis überführt werden soll. Der „Gebäudetyp E“ soll dabei keine neue Gebäudeklasse im bauordnungsrechtlichen Sinne schaffen, sondern ein Leitbild für „einfaches Bauen“ bezeichnen, das „E“ steht also für „einfach“. Es soll Bauherren ermöglichen, pragmatischer und günstiger zu bauen, ohne dass notwendige Sicherheitsstandards beeinträchtigt werden.
Die Einführung des Gebäudetyp-E war bereits während der Vorgängerregierung angekündigt worden, und ein entsprechender Referentenentwurf wurde am 29. Juli 2024 veröffentlicht. Nach der Wiederaufnahme des Gesetzesvorhabens in den Koalitionsvertrag der aktuellen Regierung soll dieses nun bis Ende 2026 verabschiedet werden. Der Gesetzgeber verfolgt mit dem geringeren Baustandard das übergeordnete Ziel, Neubauten zu fördern und somit dem strukturellen Wohnraummangel entgegenzuwirken.
Rechtliche Umsetzung des Gebäudetyp E nach dem Eckpunktepapier
Zivilrechtlich soll hierfür ein neuer Gebäudetyp-E-Vertrag geschaffen werden, der es erlaubt, rechtssicher von gesetzlich nicht erforderlichen Baustandards abzuweichen und ausdrücklich einen „einfachen Standard“ zum Maßstab macht. Dieser Vertrag knüpft hierzu an die technischen Baubestimmungen der Länder an: Für die darin erfassten Bereiche sollen künftig nur die dort abgebildeten anerkannten Regeln der Technik gelten. Abweichungen von den technischen Baubestimmungen der Länder sollen im Rahmen eines Gebäudetyp-E-Vertrags dann keinen Mangel begründen, wenn
die Abweichung als gleichwertige Lösung nach Maßgabe der jeweiligen Landesbauordnung zugelassen ist.
Damit soll eine dauerhafte Gebrauchstauglichkeit (Gleichwertigkeit) gewährleistet werden.
Hinsichtlich der bislang üblichen Qualitäts- und Komfortstandards, die nicht von den technischen Baubestimmungen der Länder abgedeckt sind, soll der Auftragnehmer nur einen „einfachen Standard“ schulden. Mit diesem, so die Erklärung im Eckpunktepapier, wird beim kostenreduzierten Bauen vom üblichen Standard nach unten abgewichen. In diesem Fall müssen nur die auf diesen einfachen Standard bezogenen anerkannten Regeln der Technik eingehalten werden, vorausgesetzt, die dauerhafte Gebrauchstauglichkeit des Bauwerks wird nicht gemindert.
Für die praktische Umsetzung unterscheidet das Eckpunktepapier zwischen planerischen und bautechnischen Merkmalen. Zu den planerischen Merkmalen gehören beispielsweise die Optimierung der Grundstücksausnutzung, kompakte Bauweise mit reduzierten Verkehrsflächen, der Verzicht auf kostenintensive Elemente wie Keller oder Tiefgaragen sowie der Einsatz von Fertigteilen. Bautechnische Merkmale umfassen die Einhaltung von Mindeststandards bei Schallschutz, Tragwerk und Energiestandard, robuste Außenwände ohne zusätzliche Außendämmung sowie einfache Haustechnik mit natürlicher Lüftung anstelle mechanischer Systeme.
Vor Abschluss eines Gebäudetyp-E-Vertrages hat der Auftraggeber den Auftragnehmer über dessen Bedeutung aufzuklären, also dass lediglich ein einfacher Standard geschuldet wird. Während bei Unternehmern eine „allgemeine Aufklärung“ ausreicht, muss die Aufklärung gegenüber Verbrauchern zumindest in Textform erfolgen und die Konsequenzen und Risiken des Bauens nach dem Gebäudetyp E aufzeigen. Auch nachfolgende Vertragspartner wie Käufer oder Mieter sind über den einfachen Standard der Bauausführung zu informieren.
Kritik am Gebäudetyp E durch den VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs
Der Baurechtsenat des BGH steht der Einführung eines Gesetzes zum Gebäudetyp E bislang kritisch gegenüber. In einer gemeinsamen Stellungnahme in der BauR 2024, 1725 (Heft 12) kritisierten die Richter den damals vorliegenden Referentenentwurf der Vorgängerregierung vom 29. Juli 2024 scharf.
Die Kritik des BGH konzentriert sich auf drei wesentliche Punkte: Zunächst verkenne der Entwurf den Sachmangelbegriff des § 633 Abs. 2 S. 1 BGB: Anknüpfungspunkt für die Vereinfachung des Bauens seien nicht die anerkannten Regeln der Technik, sondern die Beschaffenheitsvereinbarung über die Qualitätsstandards des Bauwerks. Die Abweichung von Qualitätsstandards durch die Beschaffenheitsvereinbarung sei bereits möglich, erfordere jedoch eine umfassende Aufklärung. Demnach müsse der Gesetzgeber nicht die Abweichung von Komfortstandards regeln, sondern standardisierte Leitlinien für eine rechtssichere Aufklärung bieten.
Das Eckpunktepapier vom 20. November 2025 muss sich derselben Kritik stellen: Zwar wird erläutert, dass die Parteien im Rahmen ihrer Privatautonomie schon jetzt von den üblichen Qualitäts- und Komfortstandards sowie den anerkannten Regeln der Technik abweichende Vereinbarungen treffen können. Hiervon würde aufgrund der Fehleranfälligkeit solcher Regelungen und des damit einhergehenden Haftungsrisikos jedoch zu selten Gebrauch gemacht.
Auf die weitere Kritik des Baurechtsenats über die fehlende Aufklärung innerhalb der Leistungskette geht das Eckpunktepapier ein und etabliert das Erfordernis, dass Käufer und/oder Mieter als Vertragspartner über den einfachen Standard des Bauwerks informiert werden müssen.
Drittens kritisierten die Richter den Vorschlag im vorherigen Referentenentwurf, bautechnische Normen wie DIN-Normen durch eine Vermutungsregelung als anerkannte Regeln der Technik und damit als bindende Rechtsnormen zu behandeln. Das stieß auf erhebliche Bedenken hinsichtlich der demokratischen Legitimation dieser privaten Normen. Dieser Kritik folgt das Eckpunktepapier vollumfänglich und stellt fest,
dass technischen Regelwerken per se keine Vermutungswirkung zukommt, anerkannte Regeln der Technik zu sein. Dies bedeutet, dass im Einzelfall festgestellt werden muss, ob das technische Regelwerk die anerkannten Regeln der Technik wiedergibt.
Gedrosselter Turbo auf Bundesebene
Bis Ende 2026 soll das Gesetzgebungsverfahren zum Gebäudetyp E abgeschlossen sein; unter den Begriff des „Bauturbo“ dürfte dieses Vorhaben dann eher nicht mehr fallen. Geplant sind zudem weitere Maßnahmen, beispielsweise die Auswertung von Pilotprojekten, die Erstellung einer Best-Practice-Sammlung, die Unterstützung von Rahmenvereinbarungen zum Gebäudetyp E sowie die Fortbildung von Planungsberufen.
Während auf Bundesebene das Gesetzgebungsverfahren läuft, gehen einzelne Bundesländer bereits mit eigenen Initiativen voran, etwa in Hessen, Bayern, Schleswig-Holstein, Bremen und Hamburg, die jeweils mit verschiedenen Ansätzen das Ziel verfolgen, einfacher und schneller zu bauen. Beispielsweise wurde in Hessen die Hessische Bauordnung durch das „Baupaket I“ angepasst, das vereinfachte Anforderungen an Bestandsbauten sowie eine Verfahrensbeschleunigung ermöglicht. Ein hessisches „Baupaket II“ für die Befassung mit technischen Bauvorschriften ist in Planung. Der „Hamburger Standard“ bezeichnet dagegen kostenreduzierende Baustandards zur Vereinfachung und Beschleunigung, insbesondere von Wohnungsbau, die jedoch kein Gesetz darstellen. Rechtsverbindlich wird der Hamburger Standard nur, wenn er beispielsweise in Förderrichtlinien, städtebaulichen Verträgen, Grundstückskauf- oder Erbbaurechtsverträgen oder als Anforderung in Vergabeverfahren einbezogen wird.
Es bleibt abzuwarten, wie schnell sich der Turbo der Länder auch auf Bundesebene durchsetzen und der Gebäudetyp E flächendeckend in Deutschland ankommen wird.
