Mieterschutz: Neben der Verlängerung der Mietpreisbremse sollen auch die Kappungsgrenzen gesenkt und der qualifizierte Mietpreisspiegel gestärkt werden.
Bereits 2015 wurde die Mietpreisbremse für Gebiete mit einem angespannten Wohnungsmarkt eingeführt. Danach dürfen diejenigen, die ihre Wohnung in einem solchen Gebiet neu vermieten, nur eine Miete fordern, die höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.
Die ortsübliche Vergleichsmiete richtet sich entweder nach dem einfachen oder qualifizierten Mietspiegel vor Ort. Ob es sich um ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt handelt, bestimmt die jeweilige Gemeinde durch Verordnung. Die Festlegung gilt jeweils nur für maximal fünf Jahre, kann jedoch auch verlängert werden.
Bisher galt die Mietpreisbremse bis zum Ablauf des 31. Dezember 2025, sodass jegliche von den Gemeinden erlassene Verordnungen zum Zwecke der Festlegung von angespannten Wohnungsmärkten zu diesem Zeitpunkt außer Kraft treten. Mit der von der Koalition geplanten Verlängerung der Mietpreisbremse werden künftig solche Verordnungen erst mit Ablauf des Jahres 2028 rechtsunwirksam.
Vermieter* müssen sich daher auf eine langfristige Anwendung der Mietpreisbremse einstellen.
Koalition plant Stärkung und Verbreitung des qualifizierten Mietspiegels
Zur Berechnung des Mietspiegels werden künftig die Mietverträge der letzten sieben Jahre und nicht mehr wie bisher nur der letzten sechs Jahre herangezogen. Dafür soll ein Pilotprojekt gestartet werden, das in ausgesuchten Kommunen anhand von Angaben in Steuererklärungen einen Mietspiegel erstellt.
Die Verlängerung des Betrachtungszeitraums führt dazu, dass die Dynamik der sich aus dem Mietspiegel ergebenden Vergleichsmiete deutlich verlangsamt wird und diese immer weiter der Vergleichsmiete bei Neuvertragsmieten hinterherhinkt.
Darüber hinaus soll in Gemeinden mit über 100.000 Einwohnern die Einführung oder Beachtung von qualifizierten Mietspiegeln verpflichtend werden.
Senkung der Kappungsgrenze
Nicht nur bei der Neuvermietung müssen sich Vermieter weiterhin auf verstärkte Beschränkungen einstellen, auch für Mieterhöhungen bei bereits bestehenden Mietverhältnissen plant die neue Regierung, Mieter stärker zu schützen. Im laufenden Mietverhältnis gilt, dass der Vermieter die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen darf, innerhalb von drei Jahren jedoch nicht um mehr als 20 %. Im Gebiet eines angespannten Wohnungsmarktes gilt sogar eine Kappungsgrenze von 15 %.
Die Koalition plant, letztere Grenze auf 11 % zu senken. Hierdurch werden insbesondere langfristige Bestandsmieter geschützt, deren Mieten häufig deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ob vor diesem Hintergrund Vermieter kurzfristig Mieterhöhungen vorziehen werden, bleibt abzuwarten.
Koalition setzt sich für Stärkung der Mieterrechte ein
Die mietpolitischen Stellschrauben sind weitgehend klar formuliert und dürften sich daher leicht umsetzen lassen. Insbesondere Rot-Grün hat sich im Wahlkampf klar zugunsten einer Stärkung der Mieterrechte positioniert, sodass zu erwarten ist, dass die vorgeschlagenen Änderungen so auch umgesetzt werden.
In unserer Blog-Serie „Ampel 21 – Auswirkungen des Koalitionsvertrages“ halten wir Sie zu den Auswirkungen des Koalitionsvertrages für in den verschiedenen Sektoren tätige Unternehmen auf dem Laufenden.
* Gemeint sind Personen jeder Geschlechtsidentität. Lediglich der leichteren Lesbarkeit halber wird künftig bei allen Bezeichnungen nur noch die grammatikalisch männliche Form verwendet.
