Der Minderjährige in der Immobiliennachfolge – ein Überblick

Welches Kind träumt nicht davon, stolzer Eigentümer einer Immobilie zu sein, die monatlich mehr als nur ein kleines Taschengeld abwirft?

Im Vermögen von Familien befindet sich oftmals Immobilienvermögen: das selbst genutzte Familienheim, (fremdvermietetes) Wohnungseigentum oder eine Ferienimmobilie im In- oder Ausland. Bei vermögenden Familien kann gar ein ganzes Immobilienportfolio vorhanden sein, welches auch für die nächste und übernächste Generation erhalten bleiben soll. Mit Blick auf die alle 10 Jahre wieder neu nutzbaren persönlichen Schenkungsteuerfreibeträge besteht nicht selten Anreiz, Immobilien an seine Kinder oder Enkelkinder (Abkömmlinge) bereits vor Eintritt ihrer Volljährigkeit schenkweise zu übertragen.

Minderjährige sind nicht oder nur beschränkt geschäftsfähig

Der Begriff „Minderjährige″ ist gesetzlich nicht definiert. Gleichwohl ergibt sich aus § 2 BGB, dass alle Menschen vor Vollendung des 18. Lebensjahrs minderjährig sind.

Minderjährige sind in besonderem Maße schutzbedürftig. Vor den nachteiligen Folgen eines rechtsgeschäftlichen Handelns schützt der Gesetzgeber Minderjährige in Abhängigkeit ihres Alters: Vor Vollendung des 7. Lebensjahrs ist ein Minderjähriger geschäftsunfähig (§ 105 Nr. 1 BGB), sodass er keinerlei Rechtsgeschäfte selbst wirksam abschließen kann. Zwischen Vollendung des 7. Lebensjahrs und Eintritt der Volljährigkeit ist er beschränkt geschäftsfähig (§ 106 BGB).

Ein beschränkt geschäftsfähiger Minderjähriger kann Rechtsgeschäfte selbst – also ohne Vertretung der Eltern – wirksam abschließen, sofern es sich dabei um ein sog. lediglich rechtlich vorteilhaftes Rechtsgeschäft handelt (§ 107 BGB). Ein Rechtsgeschäft ist nur dann für den Minderjährigen lediglich rechtlich vorteilhaft, wenn dieses für den Minderjährigen nicht mit rechtlichen Nachteilen verbunden ist. Somit kommt es bei der Beurteilung nicht auf wirtschaftliche Gesichtspunkte an, sondern es ist ausschließlich auf die rechtlichen Folgen für den Minderjährigen zu schauen.

Darüber hinaus kann ein beschränkt geschäftsfähiger Minderjähriger nach dem sog. „Taschengeldparagraph″ (§ 110 BGB) Rechtsgeschäfte wirksam abschließen, wenn er die vertragsmäßige Leistung mit Mitteln bewirkt, die er von seinen Eltern zu diesem Zweck oder zu freier Verfügung erhalten hat. Ein Fall, in dem ein beschränkt geschäftsfähiger Minderjähriger mit seinem Taschengeld eine Immobilie käuflich erworben hat, ist indes bisher nicht bekannt.

Gesetzliche Vertretung durch Eltern – aber nicht unbegrenzt

Gleichgültig ob ein Minderjähriger geschäftsunfähig oder beschränkt geschäftsfähig ist, können ihn die Eltern im Rahmen ihrer elterlichen Sorge gemeinschaftlich vertreten (§ 1629 BGB iVm. § 1626 BGB).

Die gesetzliche Vertretungsmacht der Eltern ist aber nicht grenzenlos. Von dem Abschluss bestimmter Rechtsgeschäfte sind die Eltern dann ausgeschlossen, wenn ein abstrakter Interessenkonflikt zwischen Eltern und Kind besteht (§ 1629 Abs. 2 BGB iVm. § 1795 BGB und § 181 BGB). So ist es den Eltern grundsätzlich verwehrt, ihr minderjähriges Kind bei dem Abschluss von Rechtsgeschäften mit sich selbst, einem Geschwisterkind oder einem Großelternteil zu vertreten. In diesen Fällen bedarf es der Bestellung eines sog. Ergänzungspflegers gem. § 1909 BGB. Die Eltern sind gem. § 1909 Abs. 2 BGB gar verpflichtet, dem Familiengericht ohne schuldhaftes Zögern die Erforderlichkeit einer Pflegschaft anzuzeigen. Auch wenn die Auswahl der Person des Ergänzungspflegers dem Familiengericht (Rechtspfleger) gem. § 3 Nr. 2a RPflG iVm § 151 FamFG obliegt, können die Eltern einen Vorschlag unterbreiten, was sich auch regelmäßig empfiehlt.

Damit kann ein käuflicher Erwerb einer Immobilie durch ein minderjähriges Kind von einem Elternteil, Großelternteil oder Geschwisterkind nicht ohne Hinzuziehung eines Ergänzungspflegers erfolgen.

Unentgeltlicher Erwerb einer Immobilie – lediglich rechtlich vorteilhaft für den Minderjährigen?

Ausnahmsweise können Eltern ihr minderjähriges Kind selbst – also ohne Bestellung eines Ergänzungspflegers – vertreten, wenn das Rechtsgeschäft für den Minderjährigen lediglich rechtlich vorteilhaft ist.

Ob der unentgeltliche Erwerb einer Immobilie für den Minderjährigen lediglich rechtlich vorteilhaft ist, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab und ist Gegenstand einer Vielzahl von unter und obergerichtlicher Entscheidungen. Lediglich rechtlich vorteilhaft kann bspw. sein:

• der unentgeltliche Erwerb eines unbelasteten Grundstücks (BGH, Beschluss v. 25. November 2004 – V ZB 13/04);
• der unentgeltliche Erwerb eines mit Grundpfandrechten belasteten Grundstücks, sofern der Minderjährige nicht die persönlichen Verpflichtungen des Veräußerers übernimmt (BayObLG, Beschluss v. 15. Februar 1979 – BReg. 2 Z 29/78, DNotZ 1979, 543; BayObLG, Beschluss v. 14. Juni 1967 – 2 Z 26/67);
• der unentgeltliche Erwerb eines mit einem Nießbrauch belasteten Grundstücks (BGH, Beschluss v. 25. November 2004 – V ZB 13/04, sofern der Nießbraucher auch die Kosten außergewöhnlicher Ausbesserungen und Erneuerungen sowie die außergewöhnlichen Grundstückslasten zu tragen hat; BFH, Urt. v. 27. April 2005 – II R 52/02; BayObLG, Beschluss v. 14. Juni 1967 – 2 Z 26/67,; BayObLG, Beschluss v. 29. Mai 1998 – 2 Z BR 85/98; OLG Dresden, Beschluss v. 2. April 1996 – 3 W 336/96)
• der unentgeltliche Erwerb eines mit einer Grunddienstbarkeit belasteten Grundstücks (BayObLG, Beschluss v. 15. Februar 1979 – BReg. 2 Z 29/78; BayObLG, Beschluss v. 14. Juni 1967 – 2 Z 26/67).

Nicht lediglich rechtlich vorteilhaft sind bspw.

• der unentgeltliche Erwerb eines vermieteten oder verpachteten Grundstücks (BayObLG v. 5. Dezember 2002 – 2 Z BR 108/02, NJW 2003, 1129; OLG Oldenburg v. 1. Oktober 1987 – 5 W 46/87, DNotZ 1989, 92);
• der unentgeltliche Erwerb von Wohnungseigentum iSd. WEG (BGH v. 30. September 2010 – V ZB 206/10, NJW 2010, 3643; KG, Beschluss vom 15. Juli 2010 – 1 W 312/10, NZM 2011, 78);
• der unentgeltliche Erwerb eines Nießbrauchs (BFH v. 13. Mai 1980 – VIII R 75/79, NJW 1981, 141).

Je nach Ausgestaltung des Schenkungsvertrages sind weitere Besonderheiten zu beachten. Soll die Schenkung an den minderjährigen Abkömmling unter Anrechnung auf seinen künftigen Pflichtteilsanspruch erfolgen, qualifiziert dies nach umstrittener Auffassung das Rechtsgeschäft als nicht lediglich rechtlich vorteilhaft, sodass es eines Ergänzungspflegers bedarf. Gleichsam kann die Vereinbarung von Rückabwicklungsregelungen, welche die Verpflichtung des erwerbenden Minderjährigen nicht auf die Herausgabe des noch vorhandenen Werts beschränken (§ 813 Abs. 3 BGB), für den Minderjährigen rechtlich nachteilhaft sein.

Es ist in jedem Einzelfall zu prüfen, ob die Eltern ihr minderjähriges Kind vertreten können oder es der Bestellung eines Ergänzungspflegers bedarf. In Patchworkfamilien können sich weitere Gestaltungsmöglichkeiten unter Einbeziehung der jeweiligen Großeltern ergeben.

Gesetzliche Vertretung durch Eltern – aber nicht ohne familiengerichtliche Kontrolle

Für den wirksamen Abschluss bestimmter, besonders bedeutsamer Rechtsgeschäfte für den Minderjährigen müssen Eltern eine familiengerichtliche Genehmigung einholen (§ 1643 Abs. 1 iVm. § 1821 und § 1822 BGB, § 1643 Abs. 2 BGB). Der Minderjährige soll vor dem Abschluss besonders riskanter, nachteiliger oder langer rechtsgeschäftlicher Bindungen geschützt werden. Umgekehrt sollen Eltern als gesetzliche Vertreter in ihrer Verantwortung nicht allein gelassen werden.

Während Eltern für eine Veräußerung und einen entgeltlichen Immobilienerwerb für ein minderjähriges Kind eine familiengerichtliche Genehmigung gem. § 1821 BGB bedürfen, ist der unentgeltliche, also schenkweise Immobilienerwerb durch den Minderjährigen genehmigungsfrei. Davon abweichend bedarf es für den unentgeltlichen Erwerb einer Eigentumswohnung iSd. WEG einer familiengerichtlichen Genehmigung. Denn durch den Erwerb von Wohnungseigentum wird eine gesetzliche Gesamtschuldhaftung gem. § 16 Abs. 2 WEG für die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums begründet. Hierbei handelt es sich rechtlich um die „Übernahme einer fremden Verbindlichkeit″, für die es gem. § 1822 Nr. 10 BGB der Einholung einer familiengerichtlichen Genehmigung bedarf. In Zweifelsfällen empfiehlt es sich, ein sog. Negativattest beim zuständigen Familiengericht zu beantragen. Das Familiengericht erteilt dieses, sofern das Rechtsgeschäft nicht genehmigungsbedürftig ist.

Wasch mich, aber mach mich nicht nass – Schenkung ja, aber nicht Aufgabe der Entscheidungsbefugnisse

Während Eltern eine Immobilie oftmals möglichst steuerlich günstig auf das eigene noch minderjährige Kind übertragen möchten, wollen sie sich gleichermaßen weitgehende Entscheidungsbefugnisse zu ihrer Absicherung und Sicherung der Immobilie vorbehalten. Eine Umsetzung erfolgt regelmäßig durch die Aufnahme umfassender Widerrufsrechte. Je nach Vermögenslage und Planung behalten sich Eltern darüber hinaus den Nießbrauch vor.

Alternative Gestaltungsmöglichkeiten – Beteiligung an einer Immobiliengesellschaft

Minderjährige können alternativ über eine Beteiligung an einer Gesellschaft (Familienpool oder Immobilienverwaltungsgesellschaft) am Immobilienvermögen der Familie partizipieren.

Bei der Gründung der Gesellschaft oder bei dem Erwerb der Beteiligung ist ebenfalls zu prüfen, ob eine Vertretung durch die Eltern möglich ist und es einer familiengerichtlichen Genehmigung bedarf. Darüber hinaus kann es zu Einschränkungen bei der Wahrnehmung der Gesellschafterrechte der Eltern für das minderjährige Kind kommen, wenn die Eltern – was regelmäßig der Fall ist – selbst Gesellschafter sind.

Die Beteiligung Minderjähriger an einer Immobiliengesellschaft ist möglich, sollten im Einzelfall aber umfassend geprüft werden, um die Handlungsfähigkeit der Familie langfristig sicherzustellen.

Die Übersicht zur Übertragung unter Nießbrauchsvorbehalt ist der erste Beitrag unserer Serie zu Immobilien in der Nachfolge. In weiteren Beiträgen befassen wir uns mit der Immobilienbewertung im Erbschaft- und Schenkungsteuerrecht, der Steuerbefreiung des Familienheims und der Strukturierung und Übertragung von Immobilienvermögen. Es folgten Beiträge zur Besteuerung des Familienpools mit Immobilien, zu Verschonungsregelungen für Wohnungsunternehmen sowie zur Grunderwerbsteuer bei Übertragungen im Rahmen der Vermögensnachfolge. Zuletzt sind wir auf Immobilien in der Betriebsaufspaltung und Immobilienbewertung im Erbschaft- und Schenkungsteuerrecht eingegangen.