Die Regierungskoalition hat sich auf Eckpunkte für ein neues Gebäudemodernisierungsgesetz verständigt. Was kommt auf die Immobilienwirtschaft zu?
Nach monatelangen Verhandlungen hat die Regierungskoalition aus Union und SPD am 24. Februar 2026 ein Eckpunktepapier zur Reform des Gebäudeenergiegesetzes veröffentlicht, das nunmehr den Namen „Gebäudemodernisierungsgesetz“ tragen soll. Der Gesetzesentwurf soll bis Ostern erarbeitet und im Kabinett beschlossen werden. Bereits jetzt ist aber klar: Es wird mehr Flexibilität und damit auch mehr Eigenverantwortung für Eigentümer geben. Klimapolitisch scheint das Gebäudemodernisierungsgesetz weniger ambitioniert zu sein.
Freie Hand bei der Wahl der Heizungsart
Im Jahr 2020 war die ursprüngliche Fassung des Gebäudeenergiegesetzes verabschiedet worden. Die im Jahr 2023 umgesetzte Novelle des Gesetzes wurde zu einer der umstrittensten Maßnahmen der damaligen Ampelkoalition. Zentraler Kritikpunkt war hierbei die Regelung, dass neu eingebaute Heizungen zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energienbetrieben werden müssen, was den Einbau von Öl- und Gasheizungen faktisch ausschließt. Ab wann diese Pflicht gilt, hängt auch vom Stand der Wärmeplanung der betreffenden Gemeinde ab.
Seit dem Antritt der neuen Regierungskoalition aus Union und SPD wurde spekuliert, ob sie an dieser starren Regelung festhalten wird. Mit dem neuen Eckpunktepapier steht fest: In Zukunft sollen Eigentümer wieder selbst entscheiden können, welches Heizsystem sie in ihrem Gebäude einbauen wollen. Das faktische Verbot von neuen Gas- und Ölheizungen soll somit entfallen. Diese sollen künftig wieder zulässig sein. Die Koalition unterstreicht in ihrem Papier die Entscheidungsfreiheit und Eigenverantwortung der Eigentümer. Bereits jetzt würden sich die meisten indes für eine Wärmepumpe oder für Fernwärme entscheiden.
Auch die Betriebsverbote für bestimmte Heizungsarten sollen nach dem Willen der Koalition entfallen. Derzeit ist noch vorgesehen, dass Gas- und Ölheizungen maximal über einen Zeitraum von 30 Jahren und in jedem Fall nur bis zum 31. Dezember 2044 betrieben werden dürfen. Dies würde den Einbau neuer Gas- und Ölheizungen angesichts der typischen Nutzungsdauer unwirtschaftlich machen, selbst wenn er mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz in Zukunft wieder erlaubt ist.
Klimaschutz durch Grüngasquote
Die Koalition bekennt sich in ihrem Eckpunktepapier weiterhin zu den Zielen des Klimaschutzgesetzes. Auch wer sich für den Einbau einer neuen Gas- oder Ölheizung entscheidet, soll an der Erreichung dieser Ziele mitwirken müssen. Dies soll durch die Einführung einer Grüngasquote sichergestellt werden. Ab dem 01.01.2029 sollen die Betreiber einer neuen Gas- oder Ölheizung demnach verpflichtet sein, einen zunehmenden Anteil CO2-neutraler Brennstoffe zu nutzen (sog. „Bio-Treppe“). Hierunter fallen zum Beispiel Biomethan und synthetische Kraftstoffe. Der Anteil soll zunächst bei mindestens 10 % liegen und bis 2040 in drei Schritten erhöht werden. Welcher Anteil endgültig angestrebt wird, lässt das Eckpunktepapier offen. Auf den klimafreundlichen Brennanteil soll nach dem Willen der Koalition kein CO2-Preis entfallen. Hierdurch sollen die Zusatzkosten dieser Tarife für die Verbraucher gedämpft werden.
Die Verantwortung für den Klimaschutz wird somit von den Eigentümern zu den Energieversorgern geschoben. Ob genug Grüngas vorhanden und der ggf. erforderliche Import von Grüngas ohne Preissteigerungen möglich ist, wird verschiedentlich bezweifelt. Im Übrigen sieht das Gebäudeenergiegesetzes auch derzeit schon eine – ambitioniertere – Grüngasquote vor: 15 % ab 2029, 30 % ab 2035 und 60 % ab 2040.
Für Gas- und Ölheizungen im Bestand soll eine moderate Grüngasqote von bis zu 1 % im Jahr 2028 und dann aufwachsend eingeführt werden. Industrie und Gewerbe sollen davon ausgenommen sein.
Keine konkrete Aussage trifft das Eckpunktepapier dazu, wie die Kostenverteilung zwischen Vermietern und Mieternausgestaltet wird. Hierzu heißt es nur vage, dass es einer Regelung zum Schutz der Mieter vor überhöhten Nebenkosten bedürfe.
An der staatlichen Förderung klimafreundlicher Heizungsarten soll nach dem Willen der Koalition festgehalten werden. Wer beispielsweise eine Wärmepumpe einbaut, soll auch weiterhin bis mindestens 2029 mit finanzieller Unterstützung rechnen können.
Im Jahr 2030 soll das Gesetz evaluiert werden und – sofern dies zur Erreichung der Klimaschutzziele im Gebäudesektor erforderlich ist – nachgesteuert werden.
Ausblick für die Gebäudeeigentümer
Die Bundesregierung plant, den Gesetzesentwurf bis Ostern im Kabinett zu beschließen, sodass sich im Frühling der Deutsche Bundestag damit befassen kann. Wie der Gesetzesentwurf mit den noch zahlreichen offenen Fragen des Eckpunktepapiers umgeht, bleibt abzuwarten. Spannend wird auch sein, wie der Gesetzesentwurf die Vorgaben der EU-Gebäudeeffizienzrichtlinie adressiert, die laut Koalition 1:1 umgesetzt werden soll. Unter anderem ist unklar, wie eine Senkung des Energiebedarfs im Bestand erfolgen und wie dem „Worst First Prinzip“ Geltung verliehen werden soll, das die energetische Sanierung von Gebäuden mit der schlechtesten Energieeffizienz priorisiert. Eigentlich ist die EU-Gebäuderichtlinie bis zum 29. Mai 2026 in nationales Recht zu überführen, während das Gebäudemodernisierungsgesetz erst zum 1. Juli 2026 in Kraft treten soll. Die Koalition möchte sich parallel bei der EU-Kommission dafür einsetzen, die Vorgaben der Richtlinie zu lockern. Wir halten Sie auf dem Laufenden.
