21. September 2018
Betriebskosten, Einsicht
Real Estate & Public

Betriebskosten: Einsichtsrecht des Mieters in Verbrauchsdaten anderer Mieter

Ein Mieter muss bei verbrauchsabhängiger Umlage die Verbrauchsdaten der anderen Nutzer einsehen können – verweigert der Vermieter dies, ist das Zahlungsverlangen ungerechtfertigt.

Ein Mieter hat grundsätzlich das Recht auf Einsicht in Unterlagen, die Grundlage der Betriebskostenabrechnung sind, um die vom Vermieter vorgenommene Verteilung der Kosten zu prüfen. Für den Mieter ist die Abrechnung aber schwer nachvollziehbar, wenn Kosten nach dem Einzelverbrauch im Verhältnis zu den Verbrauchsdaten der anderen Nutzer eines gemeinsam versorgten Objekts umgelegt werden und der Mieter die Verbrauchsdaten der anderen Nutzer nicht kennt.

Der BGH beschäftigte sich in einer viel beachteten Entscheidung mit den darüber hinausgehenden Fragen, ob der Mieter einen Anspruch auf Einsicht in die Verbrauchsdaten der anderen Nutzer hat und welche Gegenrechte dem Mieter bei verweigerter Belegeinsicht zustehen (Urteil vom 07. Februar 2018 – VIII ZR 189/17).

Die Entscheidung

Die Klägerin vermietete mehrere Mietwohnungen eines Mehrfamilienhauses – eine davon an die Beklagten. Die Heizkosten der zentralen Heizungsanlage wurden jeweils zu 30% nach der Nutzfläche, zu 70% nach dem Verbrauch berechnet. Die Jahresabrechnungen für die Jahre 2013 und 2014 wiesen für die Mietwohnung der Beklagten 42,8% bzw. 47% des Gesamtverbrauchs des Objekts aus. Die Klägerin verlangte von den Beklagten eine Nachzahlung von mehr als EUR 5.000,00. Hiergegen wehrten sich die Beklagten mit dem Einwand, die Klägerin hätte ihnen die Ablesebelege der anderen Nutzer des Objekts vorlegen müssen.

Die Zahlungsklage der Vermieterin hatte in den Vorinstanzen Erfolg. Der BGH aber gab den Beklagten mit deren Einwand Recht:

Eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung erschöpft sich nicht in einer aus sich heraus verständlich geordneten Zusammenstellung der umzulegenden Betriebskosten. Vielmehr ist erforderlich, dass dem Mieter auf dessen Verlangen Einsicht in die Abrechnungsunterlagen ermöglicht wird. Denn der Mieter muss bei der verbrauchsabhängigen Umlage u.a. die Richtigkeit der Kostenverteilung und die Plausibilität des Gesamtverbrauchs des Objekts als Summe aller einzelnen Verbrauchsdaten prüfen können. Ein besonderes, über das allgemeine Interesse an der Kontrolle der Tätigkeit des Abrechnungspflichtigen hinausgehendes Interesse des Mieters ist dafür nicht erforderlich.

Letztlich wies der BGH die Klage ab, da sich die Nachforderung nach alledem als unzulässige Rechtsausübung darstellte. Um dem Mieter die Möglichkeit der Nachprüfung zu geben, hätte der Vermieter bereits im Vorfeld des Rechtsstreits Abrechnungsunterlagen offenlegen müssen.

Auf Verlangen müssen Verbrauchsdaten der anderen Nutzer offengelegt werden – Aber Vorsicht: Einhaltung der Datenschutz-Grundverordnung beachten

 Die Entscheidung des BGH verdient Zustimmung und scheint auch auf andere Fälle verbrauchsabhängiger Umlage übertragbar, etwa Kosten für Kalt- und Warmwasser. Legt der Vermieter trotz Verlangens des Mieters Verbrauchsdaten der anderen Nutzer nicht offen und kann der Mieter deshalb die verbrauchsabhängige Umlage nicht prüfen bzw. nicht wirksam Einwände erheben, ist das Zahlungsverlangen des Vermieters ungerechtfertigt.

Die Rechtsprechung greift damit eine Ansicht auf, die in der juristischen Literatur bereits verbreitet ist. Die Entscheidung fügt sich in die Linie des BGH ein, die Kontrollrechte des Mieters zu stärken. Gleichwohl betont der BGH, dass es letztlich dem Mieter selbst obliegt, diese Kontrollrechte auszuüben.

Die Sammlung und Verarbeitung der Verbrauchsdaten durch den Vermieter ist wohl auch nach dem zwischenzeitlichen Inkrafttreten der Datenschutz-Grundverordnung am 25. Mai 2018 zulässig. Denn dies ist zur Erfüllung einer vertraglichen Pflicht des Vermieters erforderlich – der Pflicht zur Rechnungslegung. Der Vermieter ist aber unter Umständen verpflichtet, die jeweils anderen Nutzer über die Weitergabe der Daten zu informieren.

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