13. September 2022
EnSikuMaV EnSimiMaV Energieversorgung
Environment and Climate Change (ESG)

Gewerbemietrecht: Sicherung der Energieversorgung – EnSikuMaV & EnSimiMaV

Zur Sicherung der Energieversorgung hat die Bundesregierung am 24. August 2022 zwei Verordnungen erlassen – mit Auswirkungen auch auf Gewerbemietverträge.

Auch wenn der Gedanke bei den sommerlichen Temperaturen fernliegt – die kalte Jahreszeit steht vor der Tür und mit ihr die Sorge um steigende Heizkosten und die europäische Energieversorgung.

Vor diesem Hintergrund hat der Rat der Europäischen Union bereits Ende Juli die Verordnung (EU) 2022/1369 vom 5. August 2022 über koordinierte Maßnahmen zur Senkung der Gasnachfrage verabschiedet. Die Mitgliedstaaten haben sich damit freiwillig zur Verringerung ihrer Gasnachfrage um mind. 15 % im Vergleich zum Durchschnittsverbrauch der vergangenen fünf Jahre verpflichtet. Ziel ist die Sicherung der europäischen Energieversorgung über den Winter 2022/23 hinaus, auch bei einer möglichen weiteren Reduzierung russischer Gaslieferungen.

Anknüpfend an dieses Ziel hat die Bundesregierung am 24. August 2022 zwei Verordnungen auf der Grundlage des Energiesicherungsgesetzes (EnSiG) erlassen – mit den einprägsamen Bezeichnungen Kurzfristenergieversorgungssicherungsmaßnahmenverordnung (EnSikuMaV) und Mittelfristenergieversorgungssicherungsmaßnahmenverordnung (EnSimiMaV). Die EnSimiMaV bedarf für ihre Wirksamkeit noch der Zustimmung des Bundesrates. Die Abstimmung hierzu soll voraussichtlich Mitte September erfolgen.

Kurzfristig wirksame Maßnahmen – EnSikuMaV

Die Verordnung zur Sicherung der Energieversorgung über kurzfristig wirksame Maßnahmen (EnSikuMaV) ist zum 1. September 2022 in Kraft getreten und wird mit Ablauf des 28. Februar 2023 bereits wieder außer Kraft gesetzt.

Diese Verordnung zielt auf kurzfristige Maßnahmen in der bevorstehenden Heizperiode ab und richtet sich an diverse Adressaten* – von privaten Poolbesitzern über Unternehmen bis zu öffentlichen Einrichtungen. Anschließend an die Definition des Anwendungsbereiches der Verordnung (§ 1 EnSikuMaV) sowie einiger Begriffsbestimmungen (§ 2 EnSikuMaV) beginnt der eigentliche Verordnungstext in § 3 EnSikuMaV.

Privathaushalte/Wohngebäude

  • Mietvertragliche Heizpflichten ausgesetzt: Die Verordnung ermöglicht es Wohnraummietern, im Winter nach eigenem Belieben auch weniger als vertraglich vorgesehen zu heizen. Aktuell sehen einige Wohnraummietverträge Regelungen vor, die den Mieter verpflichten, gewisse Mindesttemperaturen innerhalb der Mieträume zu gewährleisten. Derartige Klauseln sind für die Geltungsdauer der Verordnung nunmehr ausgesetzt. Hiervon sind explizit schädigendes Heiz- und Lüftungsverhalten ausgenommen. 
  • Verbot zur Beheizung privater Pools: Durch § 4 der Verordnung wird die Beheizung von privaten Innen- oder Außenpools mittels Gas oder Strom aus dem Stromnetz untersagt, sofern die Beheizung nicht für therapeutische Anwendungen zwingend notwendig ist.

Öffentliche Nichtwohngebäude

  • Verbot der Beheizung von Gemeinschaftsflächen: In öffentlichen Nichtwohngebäuden ist für die Geltungsdauer der Verordnung die Beheizung sogenannter Gemeinschaftsflächen wie Flure, Treppenhäuser, Technikräume, o.ä., die nicht dem dauerhaften Aufenthalt von Personen dienen, untersagt.

    Hiervon ausgenommen sind Gemeinschaftsflächen, deren Beheizung erforderlich ist, um Substanzschäden zu vermeiden, sowie in medizinischen und Wohneinrichtungen sowie Schulen und Kindertagesstätten oder Einrichtungen, bei denen eine Beheizung für die Aufrechterhaltung der Gesundheit anwesender Personen geboten ist.

  • Höchsttemperaturen: Bislang galt für die Raumtemperatur in öffentlichen Büroräumen ein Richtwert von 20° C

    Während der Geltungsdauer der Verordnung dürfen öffentliche Arbeitsräume nur noch bis maximal 19° C beheizt werden. Weiterhin gilt ein abgestuftes Temperaturkonzept. 

    Je nach Intensität der körperlichen Tätigkeit, die in der jeweiligen Räumlichkeit ausgeübt wird, ist die Höchsttemperatur sukzessive zu reduzieren. Bei körperlich schweren Tätigkeiten darf der Raum auf maximal 12° C beheizt werden. Öffentliche Arbeitgeber haben die Einhaltung dieser Temperaturen sicherzustellen und zu überwachen.

  • Trinkwassererwärmungsanlagen: Weiterhin sind Durchlauferhitzer für Trinkwasserleitungen sowie Warmwasserspeicher in öffentlichen Gebäuden auszuschalten, sofern sie überwiegend dem Händewaschen dienen. Auch hier sind wenige Ausnahmen, insbesondere für den medizinischen Bereich, vorgesehen.
  • Verbot dekorativer Außenbeleuchtung: Baudenkmäler und Gebäude dürfen, bis auf kurzfristige Ausnahmen wie z.B. Kulturveranstaltungen, nicht mehr zu dekorativen Zwecken beleuchtet werden.

Maßnahmen für Unternehmen

  • Informationspflicht für Energieversorger: Energieversorger haben nunmehr die Pflicht, ihre Kunden frühzeitig, spätestens zum Beginn der Heizperiode (30. September 2022) wie folgt zu informieren:
        - über den Energieverbrauch;
        - über die damit verbundenen Kosten;
        - über die Auswirkungen der aktuellen (und kommenden) Energiepreissteigerungen; und
        - über mögliche Einsparpotenziale.

        Eigentümer müssen diese Informationen an ihre Mieter weitergeben und (sofern mehr als 10 Wohneinheiten vorhanden sind) spezifische Informationen für die einzelnen Einheiten zur Verfügung stellen.

      • Geschlossene Ladentüren: Dem Einzelhandel ist das dauerhafte Offenhalten von Ladentüren untersagt, sofern ein Verlust der Heizwärme droht.
      • Leuchtreklamen: Weiterhin ist während der Nachtzeit der Betrieb beleuchteter oder leuchtender Werbeanlagen untersagt, soweit die Beleuchtung nicht zur Gewährleistung der Verkehrssicherheit oder zur Abwehr von Gefahren erforderlich ist. Der Verordnungstext spricht hier von einem Zeitraum von 22 bis 16 Uhr, in welchem Anlagen abzuschalten sind. Angesichts der Formulierung in der einleitenden Begründung zu § 11 der Verordnung stellt sich die Frage, ob es sich bei dem angegebenen Zeitraum um ein redaktionelles Versehen handeln könnte. Denn diese spricht von einer Energieeinsparung „durch die nächtliche Abschaltung″ der Anlagen. Bei einer Abschaltung der Anlagen von 22 bis 16 Uhr ist jedoch auch der Großteil der Tageszeit mit erfasst.
      • Mindesttemperaturen: Die Verordnung enthält auch Temperaturvorgaben für die Raumluft in nichtöffentlichen Arbeitsräumen. Anders als im öffentlichen Bereich gelten die Temperaturgrenzen hier jedoch nicht als Höchst-, sondern als abgesenkte Mindesttemperaturgrenzen. Es gelten die Werte, abgestuft nach Intensität der körperlichen Arbeit, entsprechend der Vorgabe für öffentliche Räume.

      Mittelfristig wirksame Maßnahmen – EnSimiMaV

      Mit Wirkung zum 1. Oktober 2022 soll zudem die Verordnung zur Sicherung der Energieversorgung über mittelfristig wirksame Maßnahmen (EnSimiMaV) in Kraft treten. Diese bedarf noch der Zustimmung des Bundesrates und ist bis zum 30. September 2024 befristet.

      Diese Verordnung betrifft insbesondere die effiziente Nutzung und Optimierung bestehender Heizungsanlagen. Mit den angeordneten Maßnahmen sollen bislang ungenutzte Einsparpotenziale bestehender Heizungen konsequent ausgeschöpft werden.

      Einsparungen in Gebäuden durch Maßnahmen an Heizungen

      • Heizungsprüfung und -optimierung: Jeder Eigentümer eines mit einer Gasheizung beheizten Gebäudes hat eine Heizungsüberprüfung vornehmen zu lassen und ggf. identifizierte Maßnahmen bis spätestens zum 15. September 2024 zu ergreifen.

        Die Optimierung erfolgt insbesondere durch die Ergreifung der in § 2 (2) der Verordnung genannten Maßnahmen. Hierzu gehören etwa die Absenkung der Vorlauftemperatur einer Heizung, die Aktivierung der Nachtabsenkung oder die Absenkung der Warmwassertemperaturen.

      • Hydraulischer Abgleich: Weiterhin werden Eigentümer großer Gebäude mit Gaszentralheizungen durch die Verordnung dazu verpflichtet, binnen der nachstehenden Fristen einen sogenannten hydraulischen Abgleich vornehmen zu lassen:
        - Nichtwohngebäude mit mindestens 1.000 m² beheizter Fläche oder
        - Wohngebäude mit mindestens 10 Wohneinheiten: bis zum 30. September 2023
        - Wohngebäude mit mindestens sechs aber weniger als 10 Wohneinheiten: bis zum 15. September 2024.

      Für die Frage, ob es sich bei dem nach der EnSimiMaV vorzunehmenden hydraulischen Abgleich von Heizungen um eine Modernisierungsmaßnahme i.S.v. § 555b BGB handelt oder ob der Vermieter lediglich seiner Wartungs- bzw. Instandhaltungspflicht nachkommt, ist jeweils eine Gesamtbetrachtung im Einzelfall vorzunehmen. Hierbei ist zunächst der Mietvertrag in den Blick zu nehmen und dabei insbesondere auch darauf zu achten, ob es sich um eine einmalige Maßnahme handelt oder ob z.B. weitere Maßnahmen vorgesehen sind.

      Einsparungen in Unternehmen

      Für Unternehmen, die in den vergangenen drei Jahren einen durchschnittlichen Energieverbrauch von jährlich mind. 10 Gigawattstunden hatten, entstehen ab dem 1. Oktober 2022 ebenfalls neue Pflichten zur Umsetzung von Energieeffizienzmaßnahmen.

      Die Unternehmen sind insbesondere dazu verpflichtet, sämtliche Maßnahmen, die im Rahmen eines Energieaudits als wirtschaftlich identifiziert werden, unverzüglich, spätestens jedoch binnen 18 Monaten, umzusetzen. Die Vorgaben für das Energieaudit ergeben sich aus § 8 des Gesetzes über Energiedienstleistungen und andere Energieeffizienzmaßnahmen (EDL-G). Gleiches gilt auch für Unternehmen, die ein Energiemanagementsystem betreiben.

      Auswirkungen der Energiesparverordnungen auf Gewerbemietverhältnisse

      Durch die beiden Verordnungen werden neben Unternehmen auch Gebäudeeigentümer zur kurzfristigen Umsetzung unterschiedlicher Maßnahmen verpflichtet.

      Unternehmen und Gebäudeeigentümer müssen sich auf verschiedene Prüf- und Informationspflichten über Verbräuche und Verbrauchskosten einstellen. Hinzu kommen umfassende Maßnahmen zur Umsetzung einer höheren Energieeffizienz.

      Die Maßnahmen nehmen vorwiegend Eigentümer größerer Wohngebäude und von Einzelhandelsunternehmen in die Pflicht. Für Unternehmen stellt insbesondere die kurzfristige Umsetzung der Energieeffizienzmaßnahmen eine finanzielle Herausforderung dar.

      Vor dem Hintergrund der kurzen Umsetzungsfrist von max. 18 Monaten sollten Unternehmen daher zeitnah prüfen, ob sie von dem Anwendungsbereich der Verordnung erfasst sind und welche Maßnahmen auf sie zukommen.

      Für weitere Informationen zur Energiepreispauschale und Energiesparen am Arbeitsplatz lesen Sie hier.

      *Gemeint sind Personen jeder Geschlechtsidentität. Um der leichteren Lesbarkeit willen wird im Beitrag die grammatikalisch männliche Form verwendet.

      Tags: Energiepreispauschale EnSikuMaV EnSimiMaV Nachhaltigkeit Real Estate & Public


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