M&A-Transaktionen im Pflegeheimbereich unterliegen Besonderheiten, wie z.B. beim Change-of-Control und der Veräußerungen von Betrieb und Immobilien.
Im ersten Teil der Blogreihe wurden bereits einige Besonderheiten in M&A-Transaktionen dargestellt, die sich aus der Gemeinnützigkeit von Pflegeheimbetrieben und der Herstellung der gewünschten Transaktionsstruktur ergeben. In diesem zweiten Teil werden nun Aspekte im Zusammenhang mit Immobilen, in denen die Pflegeheime betrieben werden, in den Fokus gerückt.
Veräußerung von Betrieb und Immobilie
Verkäufer, die neben dem operativen Pflegeheimbetrieb zugleich Eigentümer der Pflegeheimimmobilien sind, möchten nicht selten sowohl Immobilien als auch Betrieb in einer Transaktion veräußern. Für Käufer, deren Strategie vorsieht, in der Regel nur den Pflegeheimbetrieb, nicht aber die dazugehörenden Immobilien zu erwerben, stellt sich daher die Frage, inwieweit es dennoch möglich ist, den Verkäufern ein attraktives Angebot zu unterbreiten.
Teamarbeit zahlt sich aus
Als probates Mittel hat sich erwiesen, einen weiteren Investor für die Pflegeheimimmobilien „an Bord zu holen″, der bereit ist, diese separat zu erwerben. Dies kann z. B. ein auf Pflegeheimimmobilien spezialisierter Fonds sein, wovon es im Markt einige gibt. Allerdings stellt es für Verkäufer naturgemäß weniger Aufwand dar, mit lediglich einem Bieter Verhandlungen zu führen. Deshalb hat es sich bewährt, wenn beide Interessenten als Team auftreten und die Verhandlungen „aus einem Guss″ führen. Hierfür ist es ratsam, sich bereits im Vorfeld detailliert abzustimmen und – soweit möglich – im Hinblick auf etwaige gegenläufige Interessen zwischen Unternehmens- und Immobilienkäufer, die auf die Verkäufer durchschlagen können, Einvernehmen zu erzielen.
Dies hat den Effekt, dass die Verhandlungen mit den Verkäufern nicht durch käuferinterne Themen unnötig belastet werden und die in einer solchen Konstellation notwendige Verzahnung von Unternehmens- und Grundstückskaufvertrag einfach gehalten werden kann. Damit lassen sich „Wettbewerbsnachteile″ ggü. einem Bieter, der Betrieb und Immobile allein erwerben möchte, stark reduzieren.
Change-of-Control
Nicht selten wird ein Pflegeheimbetrieb auch ohne die dazugehörigen Pflegeimmobilien erworben. Oft ist dann von einer „Asset-Light″ Transaktion die Rede. Dies deshalb, da die für den Geschäftsbetrieb erforderlichen Wirtschaftsgüter im Vergleich zu produzierenden Unternehmen recht überschaubar sind. Im Pflegeheimbereich sind – neben einer gesunden Auslastung – u.a. die Mietverträge mit den Eigentümern der Pflegeheimimmobilien, die Arbeitsverträge mit den Mitarbeitern sowie die Versorgungs- und Vergütungsverträge mit den Kostenträgern für den künftigen Geschäftsbetrieb des Unternehmens relevant. Die entsprechenden Vereinbarungen sollte sich ein Kaufinteressent daher in jedem Fall zur rechtlichen Durchsicht und Prüfung vorlegen lassen.
Frühzeitige Einbindung des Vermieters bei Change-of-Control Regelungen
Vor allem institutionelle Vermieter bedingen sich in den Mietverträgen häufig außerordentliche Kündigungsrechte für den Fall aus, dass der (Mehrheits)Gesellschafter des Mieters, d. h. des Pflegeheimbetriebs, wechselt (sog. Change-of-Control Regelungen). Enthalten Mietverträge derartige Regelungen, empfiehlt es sich auch hier mit dem Vermieter frühzeitig in Kontakt zu treten, mit dem Ziel, dessen Zustimmung zum geplanten Gesellschafterwechsel einzuholen. Idealerweise liegt eine solche Zustimmung bereits bei Abschluss des Kaufvertrags vor. Falls nicht, wäre jedenfalls aus Sicht eines Käufers im Kaufvertrag eine Regelung aufzunehmen, wonach der Erwerb erst dann vollzogen wird, wenn der Vermieter dem durch den Anteilskaufvertrag ausgelösten Gesellschafterwechsel schriftlich zugestimmt und auf ein entsprechendes Kündigungsrecht verzichtet hat.
Anderenfalls bestünde für einen Käufer das Risiko kurz nach Erwerb des Unternehmens ohne Pflegeheimimmobilie „dazustehen″. Teilweise sieht man in Mietverträgen auch Regelungen, wonach der Vermieter für den Fall eines Gesellschafterwechsels berechtigt ist, zusätzliche Sicherheiten zu verlangen. Potentielle Kaufinteressenten sollten dies bei der Finanzierung des Kaufpreises berücksichtigen. Sie können sich bspw. bei einer Bank für einen solchen Fall eine Avallinie sichern.
Darüber hinaus enthalten Mietverträge gelegentlich Bestimmungen, wonach dem Vermieter zur Sicherheit bestimmte Forderungen abgetreten werden. Solche Forderungen können dann nicht Teil des Sicherheitspakets für die Banken im Rahmen einer etwaigen Akquisitionsfinanzierung sein.
Klassische M&A-Themenbereiche sind nicht zu vernachlässigen
Die vorstehenden Punkte zeigen einige „Stellschrauben″ auf, deren richtige Handhabung den Transaktionsprozess beim Erwerb von Pflegeheimbetrieben erleichtern können. Selbstverständlich sollte der Fokus daneben genauso auf den klassischen Themen einer jeden M&A Transaktion liegen, wie bspw. Kaufpreisanpassung/-mechanismus oder Garantiekatalog und Rechtsfolgen.
Der Beitrag basiert auf einem Text des Autors, zuerst erschienen in Car€ Invest Heft 20/2016.
