7. Mai 2021
Grunderwerbsteuer
Real Estate Steuerrecht

Grunderwerbsteuerrecht – Neues vom Share Deal

Verschärfende Änderungen zum Grunderwerbsteuerrecht treten zum 1. Juli 2021 in Kraft – Bundesrat stimmt dem Gesetz zur Änderung des Grunderwerbsteuerrechts zu.

Letztlich dann doch überraschend hat das Gesetzgebungsverfahren zur Reglementierung der sogenannten „Share Deals“ noch vor der Bundestagswahl wieder Fahrt aufgenommen. Vielfach war vermutet worden, dass damit in dieser Legislaturperiode nicht mehr zu rechnen sei. 

90%-Grenze ersetzt 95%-Grenze bei grunderwerbsteuerpflichtigen „Anteilsvereinigungen“

Die bisherige 95%-Grenze für (ggf. auch mittelbare) grunderwerbsteuerpflichtige „Anteilsvereinigungen“ an Personen- oder Kapitalgesellschaften wird auf 90% abgesenkt. Damit wird ein Anteils(hinzu)erwerb bei Erreichen dieser 90%-Beteiligungsschwelle grunderwerbsteuerpflichtig, wenn mittelbar durch den Anteilserwerb in Deutschland belegener Grundbesitz erworben wird (d.h. die betreffende Gesellschaft deutschen Grundbesitz hält). 

Die noch weitergehende politische Forderung nach einer Absenkung auf 75% ist damit vom Tisch. Soweit allerdings bereits vor dem 1. Juli 2021 die Beteiligungsschwelle von 90% bereits erreicht war, jedoch die aktuell relevante Beteiligungsschwelle von 95% nicht, bleibt weiterhin ein zukünftiges Erreichen oder Überschreiten der 95% Beteiligungsschwelle steuerpflichtig. Damit ist eine grunderwerbsteuerfreie Aufstockung einer (z.B.) 94,9%-Beteiligung auf eine 100%-Beteiligung auch ab dem 1. Juli 2021 nicht möglich.

Besteuerung von Gesellschafterwechseln bei Personen- und Kapitalgesellschaften

Die Besteuerung von Gesellschafterwechseln bei Personengesellschaften wird dahingehend verschärft, dass zukünftig ein (ggf. auch mittelbarer) Übergang von Anteilen am Vermögen an einer grundbesitzenden Personengesellschaft auf neue Gesellschafter von mindestens 90% (bislang: 95%) der Grunderwerbsteuer unterworfen wird. Der neue Überwachungszeitraum beträgt 10 Jahre (bislang: 5 Jahre). Die verlängerte Frist soll bei Personengesellschaften auch Gesellschafterwechsel erfassen, die bereits vor dem 1. Juli 2021 verwirklicht wurden, es sei denn, dass der betreffende Gesellschafter bereits zum 30. Juni 2021 (z.B., weil er bereits 5 Jahre ununterbrochen an der betreffenden Gesellschaft beteiligt ist) den sogenannten Alt-Gesellschafterstatus erlangt hat. 

Auch für Gesellschafterwechsel bleibt die bisherige 95%-Schwelle weiterhin anwendbar, wenn vor dem 1. Juli 2021 bereits Zählerwerbe von 90%, aber nicht 95% erreicht sind. Damit soll auch bei diesem Besteuerungstatbestand verhindert werden, dass durch die Absenkung Besteuerungstatbestände nicht erfasst werden. 

Ein korrespondierender Besteuerungstatbestand wird für die (ggf. auch mittelbare) Übertragung von Kapitalgesellschaftsanteilen auf neue Gesellschafter eingeführt, wobei die betreffende Kapitalgesellschaft, welche das inländische Grundstück hält, selbst Steuerschuldner für eine hierdurch anfallende Grunderwerbsteuer ist. Für die Durchführung eines Share Deals hat dies zur Folge, dass zukünftig auch bei Immobilien-Kapitalgesellschaften der Verkäufer von Anteilen mit mehr als 10% an der Gesellschaft für mindestens 10 Jahre beteiligt bleiben muss, um eine etwaige Grunderwerbsteueroptimierung bei einem Share Deal erreichen zu können. In diesem Zusammenhang könnten im Einzelfall doppelstöckige Holdingstrukturen eine interessante Option darstellen, um die erforderliche wirtschaftliche Beteiligung des Altgesellschafters weiter zu verringern.

Eine Börsenklausel soll dafür sorgen, dass durch den Aktienhandel an anerkannten Börsen kein grunderwerbsteuerpflichtiger Gesellschafterwechsel eintritt. Der durch Börsenhandel eintretende Gesellschafterwechsel wird also privilegiert, weil nach dem Sinn und Zweck der Vorschrift die missbräuchliche Umgehung von Grunderwerbsteuer bekämpft werden soll und der Aktienerwerb im börslichen Handel nicht als ein solches Umgehungsgeschäft gewertet wird. Ferner dürfte unseres Erachtens ohne die Schaffung einer solchen Ausnahme die Norm vielfach nicht umsetzbar sein, weil die hierfür erforderlichen Informationen über Gesellschafterwechsel durch Börsentransaktionen in der Regel nicht zur Verfügung stehen werden.  

Verlängerung von Haltefristen für Steuerbefreiungen

Die §§ 5, 6 Grunderwerbsteuergesetz befreien insbesondere Grundstücksübertragungen zwischen Gesellschafter und dessen Personengesellschaft von der Grunderwerbsteuer. 

Auch eine grunderwerbsteuerpflichtige Anteilsvereinigung fällt als fiktive Grundstücksübertragung von der Gesellschaft auf den erwerbenden Gesellschafter unter diese Steuerbefreiung, wenn die entsprechenden gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Unter anderem ist für die Steuerbefreiung regelmäßig Voraussetzung, dass eine Haltefrist von 5 Jahren eingehalten wird bzw. zum Übertragungszeitpunkt erfüllt war. Diese Haltefrist wird von 5 auf 10 Jahre erhöht, so dass es zukünftig entsprechend schwieriger sein wird, von der Steuerbefreiung tatsächlich zu profitieren. 

Ein steuerbegünstigter Zuerwerb eines Personengesellschaftsanteils von einem sogenannten „Altgesellschafter“ soll erst nach Ablauf von 15 Jahren nach dem Ersterwerb einer Mehrheitsbeteiligung (von bspw. 89,9%) steuerbegünstigt möglich sein. Damit wird auch dieses nicht selten verwendete Modell des stufenweisen Erwerbs der Beteiligung erheblich erschwert. 

Die 10 bzw. 15 Jahresfrist gilt grundsätzlich (anstelle der bisherigen 5-Jahresfrist) ab dem 1. Juli 2021. Nur wenn die bisherige 5-Jahresfrist bereits vor dem 1. Juli 2021 abgelaufen war, soll die Verschärfung auf nach dem 30. Juni 2021 verwirklichte Erwerbstatbestände keine Anwendung finden. Wurden etwaige Ausübungsfenster für Verkaufsoptionen so gewählt, dass diese bereits nach Ablauf von 5 Jahren ausgeübt werden können, kann dies nach dem 1. Juli 2021 zum Anfallen von Grunderwerbsteuer führen, wenn nicht bereits vor dem 1. Juli 2021 die bisherige Frist von 5 Jahren erfüllt ist.

Beschlussempfehlungen entsprechen weitgehend den Gesetzesentwürfen aus 2019

Insgesamt enthält die nun zur Gesetzesreife gebrachte Beschlussempfehlung vom 15. April 2021 im Vergleich zu den Gesetzvorschlägen aus 2019 wenig Neues. Die Börsenklausel ist einerseits zu begrüßen; sie ist aber letztlich in der Gesamtschau nur ein kleines „Trostpflaster“ inmitten einer überzogenen gesetzgeberischen Maßnahme und ein weiteres Beispiel dafür, wie schnell Gesetzgebung im Namen der vermeintlichen Missbrauchsbekämpfung zu relativ absurden Ergebnissen führen kann. Im vorliegenden Fall hat der Gesetzgeber dies zumindest für den Gesellschafterwechsel im Rahmen des Börsenhandels noch im Rahmen des Gesetzgebungsverfahrens bemerkt.

Insbesondere aktuelle Deals unter die Lupe nehmen 

Mit der Gesetzesänderung wird die grunderwerbsteuerliche Optimierung von Share Deals deutlich erschwert. Bei aktuellen Share Deals muss beachtet werden, dass sich die Rechtslage zum 1. Juli 2021 ändert. Die tatsächlichen Folgen und Handlungsspielräume sind im Einzelfall fachmännisch unter die Lupe zu nehmen. Auch sollten bei bereits abgeschlossenen Share Deals noch etwaig bestehende Optionsrechte im Lichte der neuen Regeln überprüft werden.

Tags: Anteilsvereinigung Grunderwerbsteuer Haltefrist Share Deal Steuerbefreiung


Riemers
am 20.08.2021 um 17:50:54

Guten Tag, ich habe eine Frage zum Grunderwerbsteuer bei Share-Deal bei den Kapitalgesellschaften. Seit Juli 2021 sind die Bedingungen für grunderwerbsteuerfreien Kauf einer Immobilie merklich verschärft worden.
Früher war es doch so, dass der Erwerb einer Immobilie von z.B. einer GmbH durch eine andere GmbH zu 94% und durch einen weiteren Käufer (sogar durch eine natürliche Person?? Wenn ich mich richtig erinnere) zu anderen 6% sofort ohne 5 oder 10 Jahre Wartezeit grunderwerbsteuerfrei möglich war.
Wie wäre es dann aktuell mit meinem Beispiel? Ist es aktuell der Erwerb einer Immobilie von z.B. einer GmbH durch eine andere GmbH zu 89,9% und durch einen weiteren Käufer (GmbH oder eine natürliche Person) zu anderen 10,1% ohne Wartezeit möglich? Wenn nicht, ändert etwas daran die Tatsache, dass die Immobilie im Besitz der GmbH (Verkäufer) zum Zeitpunkt des Verkaufes länger als 10 Jahre lang war? Das Ziel ist die Immobilie mit 89,9% + 10,1% anteiligem Kauf ohne Wartezeit zu erwerben, denn die verkaufende GmbH wird nach dem Verkauf aufgelöst /gelöscht, sodass das Halten der restlichen 10,1% durch Verkäufer GmbH für gesetzlich erforderliche 5 oder 10 Jahre? nicht möglich / ausgeschlossen ist.
MfG Daniel Riemers

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