Der Koalitionsvertrag im Lichte immobilienrechtlicher (Klimaschutz-) Maßnahmen.
Er war mit Spannung erwartet worden. Nun liegt er vor. Der Koalitionsvertrag 2021 – 2025 zwischen der Sozialdemokratischen Partei Deutschlands (SPD), BÜNDNIS 90 / DIE GRÜNEN und den Freien Demokraten (FDP). Mit seinem markanten Titel „Mehr Fortschritt wagen – Bündnis für Freiheit, Gerechtigkeit und Nachhaltigkeit“ lässt der Vertrag keine Zweifel aufkommen, dass die Koalitionsparteien Nachhaltigkeit und als Teil hiervon Klimaschutz in allen Bereichen reflektieren wird.
Wir haben uns die wichtigsten Maßnahmen im Immobilienbereich für Sie angesehen.
Klimaschutz in einer sozial-ökologischen Marktwirtschaft – Die Maßnahmen des Sofortprogrammes 2022
1. Ablösung der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG)
Am 31. Januar 2022 läuft die Förderung für den klimaeffizienten Neubau für den KfW-55-Standard gemäß Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) aus. Abgelöst werden soll die Förderung durch ein Förderprogramm für den Wohnungsneubau, das sich insbesondere auf die Treibhausgas-Emissionen pro m² Wohnfläche fokussiert.
2. Änderung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG)
Das Gebäudeenergiegesetzes (GEG) wird wie folgt geändert:
- Zum 1. Januar 2024 werden für wesentliche Ausbauten, Umbauten und Erweiterungen von Bestandsgebäuden die Standards so angepasst, dass die auszutauschenden Teile dem EH 70 entsprechen.
- Zum 1. Januar 2025 soll jede neu eingebaute Heizung auf der Basis von 65 Prozent erneuerbaren Energien betrieben werden.
- Zum 1. Januar 2025 werden die Neubaustandards an das KfW-EH 40 angeglichen.
Zudem sind weitere Maßnahmen, die dem Ziel der Emissionsreduzierung folgen, geplant: So soll beispielsweise § 103 GEG, die sog. Innovationsklausel, fortgeschrieben werden. Bislang war es dabei möglich (das Vorliegen von Gleichwertigkeit unterstellt) durch eine Befreiung der zuständigen Behörde die Anforderungen des GEG anstatt über den Primärenergiebedarf über die CO2-Emissionen als Hauptanforderungsgröße nachzuweisen. Die lineare Abschreibung für den Neubau von Wohnungen soll von zwei Prozent auf drei Prozent angehoben und Förderprogramme sollen so umgestaltet werden, dass sie insbesondere ziel- und bedarfsgerecht technische Maßnahmen zur Optimierung der Gebäudehülle sowie zur Erzeugung erneuerbarer Energie am Gebäude und zu dessen Versorgung damit unterstützen und serielles Sanieren stärken.
Ein digitaler Gebäudepass soll helfen den Einsatz grauer Energie und die Lebenszykluskosten insgesamt betrachten zu können, um auch im Gebäudebereich zu einer vollendeten Kreislaufwirtschaft zu gelangen.
„Fit for 55“ wird weiter unterstützt – die CO2-Umlage wird umverteilt
Das „Fit for 55″-Programm der EU soll im Gebäudesektor unterstützt und das Prinzip der Teilwarmmiete eingeführt werden. Dabei soll der Vermieter für eine Basisversorgung mit Wärme zuständig sein. Nur ein darauf aufbauender zusätzlicher Verbrauch vom Mieter soll verbrauchsabhängig bezahlt werden. Aus Sicht der Ampelkoalition profitieren Vermieter und Mieter bei Investitionen in den Klimaschutz gleichermaßen, weil die Kosten der Basisversorgung wie auch die verbrauchsabhängigen Kosten sinken.
In die gleiche Richtung geht auch der Ansatz, den CO2-Preis in einem Stufenmodell nach Energieklassen umzulegen. Die Ampelkoalition will sich also (erneut) an der Umsetzung einer Verteilung der CO2-Kosten in Abhängigkeit von der Qualität des Gebäudes versuchen. Dies allerdings nur bis zum 1. Juni 2022. Wurde bis dahin keine Lösung gefunden, so wird der CO2-Preis hälftig zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt. Es bleiben also nicht einmal sechs Monate für die Umsetzung. Vermieter sollten sich folglich schon einmal auf die Zusatzkosten ab 1. Juni 2022 einstellen (unabhängig von der Qualität ihres Gebäudes) – und die dürften happig werden, denn die Ampelkoalition will insbesondere durch die Erhöhung dieses CO2-Preises bei der Gebäudesanierung Fahrt aufnehmen.
Das Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG) wird ebenfalls im Sinne des „Fit for 55“- Programms überarbeitet und das EU Emissions Trading System (ETS) soll einen Mindestpreis von nicht unter EUR 60/Tonne erhalten. Mittelfristig soll ein weltweites Emissionshandelssystem angestrebt werden. Für den Bereich Wärme und Mobilität ist ein eigenes ETS (ETS 2) geplant, in das dann auch das BEHG einschließlich des Bereichs industrielle Prozesswärme einfließen soll.
Finanzierung der Nachhaltigkeitspläne im Immobiliensektor steht auf wackeligen Füßen
Bei der Finanzierung des Klimaschutzweges hat sich die Ampelkoalition eines interessanten Kniffes bedient: Um sozial gerechte und für die Wirtschaft wettbewerbsfähige Energiepreise zu realisieren, soll die EEG-Umlage über den Strompreis zum 1. Januar 2023 beendet werden. Die finanzielle Lücke soll der über die ETS-Einnahmen gespeiste Energie- und Klimafonds (EKF) schließen, der (und dessen ist sich auch die Ampelkoalition vollends bewusst) die Lücke nicht ohne Haushaltszuschuss wird schließen können.
Neue Schulden dürfen in Anbetracht der Schuldenbremse zu entsprechenden Zwecken nicht aufgenommen werden und die eingesparten Förderungen aus der Beendigung der finanziellen Unterstützung erneuerbarer Energien mit Eintritt der Vollendung des Kohleausstieges dürften die Lücke ebenfalls nicht schließen.
Woher also nehmen, wenn nicht stehlen? Das „Stehlen“ in diesem Fall sieht wie folgt aus: Der EKF soll zu einem Klima- und Transformationsfonds (KTF) umgestaltet werden, wobei im Haushalt von 2021 bereits veranschlagte, aber nicht genutzte Kreditermächtigungen über einen Nachtragshaushalt dem KTF zugeführt werden. Mit anderen Worten: Die Schulden, die heute zur Bekämpfung der Coronapandemie nicht gemacht werden, sollen morgen für die Bekämpfung der Klimakrise gemacht werden.
Das ist verfassungsrechtlich nicht unbedenklich, wurde schließlich die Schuldenbremse nicht zur Bekämpfung der Klimakrise, sondern zur Bekämpfung der Coronakrise ausgesetzt. Dieses verfassungsrechtliche „Dilemma“ scheint auch die Ampelkoalition erkannt zu haben und formuliert im Koalitionsvertrag ihre „Lösung“ wie folgt:
Damit sollen die Folgen der Corona-Pandemie und die zeitgleich bestehenden Risiken für die Erholung der Wirtschaft und der Staatsfinanzen durch die weltweise Klimakrise bekämpft werden und aufgrund der Pandemie nicht erfolgte Investitionen in den Klimaschutz nachgeholt werden können.
Die Coronapandemie, so die Begründung, führte zur Blockierung klimaschutzwirksamer Investitionen und diese sollen nun mit den im Haushalt aus 2021 veranschlagten Krediten im Jahr 2022 und in den darauffolgenden Jahren nachgeholt werden.
Ob auf Grundlage dieser Argumentation „Corona-Kredite“ in „Klima-Kredite“ umgewidmet werden können, bleibt abzuwarten. Die Überwindung dieser Hürde ist allerdings eine der Voraussetzungen, um die gesamte Finanzierung der sorgfältig ausgearbeiteten Klimaschutzmaßnahmen zu realisieren.
In unserer Blog-Serie „Ampel 21 – Auswirkungen des Koalitionsvertrages“ halten wir Sie zu den Auswirkungen des Koalitionsvertrages für in den verschiedenen Sektoren tätige Unternehmen auf dem Laufenden.
