12. Mai 2021
MoPeG Immobilie
Modernisierung des Personengesellschaftsrechts

Das MoPeG: Ein Segen für die Immobilienbranche?

Für die Immobilienbranche lohnt es sich, das MoPeG im Blick zu behalten, da es rechtlich sowie steuerlich neue Chancen und Risiken birgt.

Der Regierungsentwurf für das Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (MoPeG) sieht eine grundlegende Reform der für die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) geltenden Vorschriften vor. Diese bringt insbesondere für Einheiten mit Immobilienbezug maßgebliche Neuerungen mit sich. 

Ein Blick in die bisherige Rechtsentwicklung zeigt: Dies erscheint bereits lange überfällig. Denn die geltenden Vorschriften entsprechen schon lange nicht mehr den praktischen Bedürfnissen. Bemerkenswert ist, dass es Fälle mit Immobilienbezug waren, die den BGH in den 2000er Jahren dazu veranlasst haben, die am Rechtsverkehr teilnehmende GbR mit Rechtsfähigkeit (Urteil v. 29. Januar 2001 – II ZR 331/00 – bauwirtschaftliche ARGE „Weißes Roß″) und Grundbuchfähigkeit (Urteil v. 4. Dezember 2008 – V ZB 74/08) auszustatten.

Der Gesetzgeber wurde daneben nur punktuell tätig. Die gesellschaftsrechtlichen Bestimmungen in den §§ 705 ff. BGB blieben unverändert, mit der Folge, dass sich Rechtsprechung und Rechtsgestaltung im Laufe der Zeit immer weiter vom Gesetz entfernt haben. Dem soll mit dem Entwurf des MoPeG nun ein Ende gesetzt werden. Konsolidierung des Rechts der GbR und Modernisierung der geltenden Vorschriften sind die klar formulierten Ziele der Reform, die das für Personengesellschaften geltende Gesetzesrecht zukunftsfähig machen will.

Neuerungen wirken sich auf Personengesellschaften mit Immobilienbezug aus

Die Reform setzt bereits an der Wurzel an: Dem gesetzlichen Leitbild der GbR. Ihr ursprüngliches Regelungskonzept einer nicht rechtsfähigen, zur Durchführung einer begrenzten Anzahl von Einzelgeschäften gegründeten Gesamthandsgemeinschaft entspricht nicht mehr den Bedürfnissen des modernen Wirtschaftslebens. Denn es sind nicht die für die Abwicklung kurzfristiger Projekte geschaffenen Gelegenheitsunternehmungen, die uns heute als typische GbR begegnen. Vielmehr trifft man überwiegend dauerhafte Erwerbsgesellschaften in der Rechtsform der GbR an, die zu einem Zweck gegründet werden, der sich nur mit einer Teilnahme am Rechtsverkehr verfolgen lässt. Mit dem MoPeG sollen diese Merkmale künftig das neue Leitbild der GbR prägen: Einer auf Dauer angelegten Einheit mit eigener Rechtspersönlichkeit unter Abkehr vom Gesamthandsprinzip. 

Damit kann die GbR in Zukunft auch nach dem Gesetz sowohl zu erwerbswirtschaftlichen Zwecken als auch zur Vermögensverwaltung und damit zum Halten und Verwalten von Immobilien als Rechtsform gewählt werden. Zwar war dies schon bislang möglich und wurde vielfach praktiziert, sodass der Eindruck entstehen könnte, dass dieser Leitbildwandel keine tatsächlichen Auswirkungen hat. Ein Blick auf die verschiedenen Regelungen, die mit dem MoPeG eine Änderung erfahren sollen, zeigt jedoch, dass dem nicht so ist: Verbunden mit dem neuen Leitbild wird eine Vielzahl von Unsicherheiten beseitigt, die darauf beruhen, dass die gesetzlichen Regelungen zur GbR und die praktischen Bedürfnisse bislang weit auseinander lagen und auch maßgeschneiderte Gesellschaftsverträge nicht alle daraus resultierenden Defizite beseitigen konnten. 

Das neue Leitbild der GbR und die damit einhergehenden neuen gesetzlichen Grundlagen der GbR, die im Zuge der Reform als Grundform aller rechtsfähigen Personengesellschaften ausgestaltet wird, sind damit gemeinhin als Segen zu bewerten. Dies gilt nicht zuletzt auch für den Immobilienverkehr unter Beteiligung von Personengesellschaften, der durch das MoPeG grundlegende Erleichterungen erfahren und entscheidend an Rechtssicherheit gewinnen soll. 

(Un-)freiwillige Eintragung in das Gesellschaftsregister und ihre Folgen: Registerpublizität und sonstige Auswirkungen

Den maßgeblichen Beitrag zu einem rechtssichereren Immobilienverkehr leistet das geplante Gesellschaftsregister, das nach dem Vorbild des Handelsregisters künftig eine zuverlässige, vollständige und lückenlose Auskunft über eingetragene Gesellschaften bürgerlichen Rechts bieten soll. Ihm kommt Publizitätswirkung hinsichtlich ihrer Existenz, Identität und ordnungsgemäßen Vertretung zu. Das Gesellschaftsregister genießt sodann öffentlichen Glauben und die bisherige Behelfskonstruktion, diesen in beschränktem Umfang über § 47 Abs. 2 GBO und § 899a BGB hinsichtlich des im Grundbuch eingetragenen Gesellschafterbestands zu erzeugen, wird abgelöst.

Mit der Eintragung einher geht der zwingende Namenszusatz, der auf die Eintragung hinweist (z.B. eGbR). Sind an der GbR keine natürlichen Personen beteiligt, muss auch die Haftungsbeschränkung gekennzeichnet werden.

Die Informationen, die sich nach der Eintragung aus dem Gesellschaftsregister ergeben, sind der Name der GbR sowie Angaben zu den Gesellschaftern und zur Vertretungsbefugnis. Beteiligungsquoten oder Haftungssummen sind dagegen nicht enthalten. Einmal eingetragen, bestehen Anmeldepflichten in Bezug auf Änderungen der Angaben zur Gesellschaft. Ferner finden auf die eingetragene GbR sodann die Mitteilungspflichten zum Transparenzregister Anwendung, was folgerichtig ist, jedoch nicht in jedem Gesellschafterkreis auf Gegenliebe stoßen dürfte.

Neben dem Gutglaubensschutz in Bezug auf den Inhalt des Gesellschaftsregisters, der u.a. Hindernisse bei der Erteilung und beim Nachweis der Vertretungsbefugnis einzelner Gesellschafter im Hinblick auf Grundstücksgeschäfte entfallen lässt, bietet die Eintragung der GbR in das Gesellschaftsregister den weiteren Vorteil, dass die GbR künftig spätestens mit dem Eintragungszeitpunkt im Verhältnis zu Dritten als entstanden gilt. Unsicherheiten in Bezug auf den Zeitpunkt ihrer Entstehung – den das Gesetz künftig im Übrigen daran knüpft, dass die GbR mit Zustimmung sämtlicher Gesellschafter am Rechtsverkehr teilnimmt – kommen insoweit nicht auf. 

Zuletzt kann eine GbR, die einmal eingetragen wurde, nicht mehr willkürlich zur Löschung gebracht werden. Dies kann nur nach den allgemeinen Vorschriften stattfinden, i.d.R. muss sie hierfür ein Liquidationsverfahren durchlaufen oder anderweitig abgewickelt werden. Vor dem Hintergrund der Rechtssicherheit und Transparenz ist diese Regelung zu begrüßen, wenngleich sie der Gesellschaft selbst weniger Spielraum lässt, da das liquidationslose Erlöschen einer eGbR nicht mehr vorgesehen ist.

Voreintragungserfordernisse und Grundstücksverkehr

Die Eintragung in das Gesellschaftsregister ist grundsätzlich freiwillig, jedoch existieren verschiedene, für die Immobilienbranche äußerst relevante Ausnahmen. So besteht ein gesetzliches Voreintragungserfordernis für Grundstückstransaktionen im Wege des Asset Deals und des Share Deals.

Nach dem MoPeG ist die Eintragung in das Gesellschaftsregister erforderlich, wenn eine GbR in Bezug auf ein Grundstück am Rechtsverkehr teilnehmen will, etwa durch Erwerb oder Veräußerung einer Immobilie im Wege des Asset Deals. Dieses zwingende Voreintragungserfordernis bedeutet für eine grundstückshaltende GbR, die bereits im Grundbuch steht, dass sie über ihre Grundstücksrechte erst wieder verfügen kann, wenn sie sich zuvor in das Gesellschaftsregister hat eintragen lassen. Eine GbR, die ein Grundstück erwerben will, kann dies ebenfalls erst tun, wenn sie im Gesellschaftsregister eingetragen ist. Wurde die Voreintragung vorgenommen, so gestaltet sich der Grundstücksverkehr unter Beteiligung der eGbR wie folgt: Die eGbR selbst wird als neue Eigentümerin im Grundbuch eingetragen, die bisher erforderliche Nennung all ihrer Gesellschafter im Grundbuch entfällt.

Damit einhergehend vollziehen sich auch Gesellschafterwechsel in der GbR künftig nicht mehr im Grundbuch, sodass das Procedere der Grundbuchberichtigungen entfällt und Änderungen im Gesellschafterbestand der GbR ausschließlich im Gesellschaftsregister vorgenommen werden. Auch dies birgt eine maßgebliche Erleichterung für immobilienhaltende oder -erwerbende GbRs.

Weitere gesetzliche Voreintragungserfordernisse bestehen für die Eintragung einer GbR als Gesellschafterin einer anderen eGbR, OHG oder KG in das Gesellschafts- oder Handelsregister bzw. als Gesellschafterin einer GmbH in die Gesellschafterliste der GmbH. Das bedeutet, dass sich die Schaffung des Gesellschaftsregisters auch auf Immobilientransaktionen im Wege des Share Deals auswirken kann, in denen eine GbR beabsichtigt Anteile an einer immobilienhaltenden Gesellschaft zu erwerben.

Angesichts der mit einer Gesellschaftsregistereintragung verbundenen Vorteile ist es nicht zuletzt denkbar, dass sich in der Praxis faktische Voreintragungserfordernissen etablieren. Um Sicherheit im Hinblick auf die Haftungs- und Vertretungsverhältnisse der GbR zu erlangen und zudem in den Genuss der Gutglaubenswirkung zu kommen, könnten Geschäftspartner es künftig von der Voreintragung einer GbR abhängig machen, ob sie mit dieser bedeutende, großvolumige oder überhaupt Verträge abschließen. Das fehlende „e″ im Namenszusatz der GbR könnte damit künftig nicht nur für Asset oder Share Deals, bei denen die Voreintragung gesetzlich vorgeschrieben ist, sondern auch für andere Vertragsverhältnisse mit Immobilienbezug wie z.B. Miet-, Pacht-, Bau- und Finanzierungsverträge zum Dealbreaker werden.

Sitzwahlrecht im Aus- und Inland

Eine weitere Neuerung, die das MoPeG bereithält, bezieht sich auf den Gesellschaftssitz. Es eröffnet eingetragenen Personengesellschaften die Möglichkeit, einen vom tatsächlichen Verwaltungssitz abweichenden sog. „Vertragssitz″ im In- oder Ausland zu bestimmen. 

Gerade im Hinblick auf international agierende Einheiten, die in Deutschland belegenes Immobilienvermögen halten, ergeben sich daraus neue Gestaltungsoptionen für grenzüberschreitende Beteiligungsstrukturen in der Rechtsform der eGbR, OHG, KG und – besonders praxisrelevant – der GmbH & Co. KG.

Die Möglichkeit zukünftig auch zivilrechtlich rechtssicher einen vom inländischen Satzungssitz abweichenden tatsächlichen Verwaltungssitz zu wählen, ist auch steuerrechtlich willkommen. Der Verwaltungssitz wird regelmäßig mit dem Mittelpunkt der geschäftlichen Oberleitung übereinstimmen, welcher steuerlich eine Betriebsstätte darstellt. Diesen Ort ins Ausland zu verlegen, kann insbesondere aus gewerbesteuerlichen Gründen attraktiv sein. In der Praxis wird man häufig gewerblich geprägte Personengesellschaften vorfinden, welche aufgrund ihrer gesellschaftsrechtlichen Struktur gewerbliche Einkünfte erzielen. 

Ein unerwünschter Nebeneffekt ist die Belastung mit Gewerbesteuer. Die Verlegung des Mittelpunkts der geschäftlichen Oberleitung bzw. des Verwaltungssitzes unter Beibehaltung einer inländischen Vermietungstätigkeit lässt mangels einer inländischen Betriebsstätte regelmäßig keine Gewerbesteuerbelastung mehr entstehen. Im Unterschied zu bisher wäre dies nach dem MoPeG auch ohne zivilrechtliche und steuerrechtliche Unwägbarkeiten bzw. Risiken möglich.

Gesamtschuldnerische Haftung der GbR-Gesellschafter bleibt bestehen

Die GbR-Gesellschafter haften für die Verbindlichkeiten der Gesellschaft auch künftig unbeschränkt mit ihrem Privatvermögen als Gesamtschuldner. Insofern wird die bisherige Spruchpraxis des BGH durch das MoPeG in Gesetzesrecht gegossen. 

Unglücklicherweise lässt der Gesetzgeber jedoch aktuell die Möglichkeit ungenutzt, die hierzu von der Rechtsprechung entwickelten Ausnahmen, etwa für Bauherrengemeinschaften und geschlossene Immobilienfonds, zu kodifizieren. Zwar sollen auch diese Ausnahmen nach der Begründung des Gesetzesentwurfs fortbestehen. Da so jedoch Rechtsunsicherheiten verbleiben, wäre eine ausdrückliche Regelung im Gesetzeswortlaut wünschenswert gewesen.

MoPeG-Reform leidet an Missachtung steuerrechtlicher Problemfelder

Der Gesetzgeber scheint bei der MoPeG-Reform das Steuerrecht bislang ausgeblendet zu haben; er sollte nun zur Vermeidung von Rechtsunsicherheiten und zufälligen, nicht folgerichtigen Verschärfungen aktiv werden. 

Mängel weist der aktuelle Gesetzesentwurf u.a. mit Blick auf die steuerrechtlichen Wechselwirkungen im Grunderwerbsteuerrecht aus. So nehmen insbesondere die Steuerbefreiungen des Grunderwerbsteuergesetzes, die in gewissem Umfang Grundstücksübertragungen zwischen dem Gesellschafter und dessen Personengesellschaft von der Steuer ausnehmen, auf „die Gesamthand“ oder auch auf „den Anteil am Vermögen der Gesamthand“ Bezug. Auch diente die dingliche Mitberechtigung des einzelnen Gesellschafters der Rechtsprechung bislang als Rechtfertigung für diese steuerliche Begünstigung von Personengesellschaften, die für Kapitalgesellschaften nicht gewährt wird. 

Wird das Gesamthandsprinzip für Personengesellschaften abgeschafft, wirft dies unmittelbar die Frage auf, ob diese Steuerbefreiungen zukünftig leerlaufen werden. Dies kann jedoch nicht gewollt sein. Es bleibt zu hoffen, dass der Gesetzgeber im Gesetzgebungsverfahren klarstellt, dass die Steuerbefreiungen ungeachtet der Abschaffung des Gesamthandsprinzips auf Grundstücksübertragungen von und auf Personengesellschaften unverändert Anwendung finden. Falls dies nicht geschieht, droht eine erhebliche Rechtsunsicherheit und die Finanzämter würden sich vermutlich mit einer Vielzahl von Anträgen auf verbindliche Auskunft konfrontiert sehen. Die betroffenen Steuerpflichtigen würden verständlicherweise eine rechtssichere Position bezüglich der Anwendbarkeit der Steuerbefreiung im Vorfeld einer Grundstücksübertragung anstreben. 

Ähnliche Rechtsunsicherheiten drohen auch in anderen Gebieten des Steuerrechts (z.B. im Bereich der einkommensteuerlich neutralen Übertragung von Betriebsvermögen auf eine Personengesellschaft). 

„Fazit″: Die Regelungen des MoPeG sind in vielerlei Hinsicht ein Segen für die Immobilienbranche! 

Durch das neue gesetzliche Leitbild werden bislang bestehende Rechtsunsicherheiten beseitigt, der Grundstücksverkehr mit der GbR wird durch ihre Eintragung in das Gesellschaftsregister sowie die damit verbundene Rechtssicherheit maßgeblich erleichtert und das Sitzwahlrecht erhöht die Flexibilität in Bezug auf (steuerliche) Strukturierungsmöglichkeiten. Damit schafft das MoPeG viele Voraussetzungen für die Zukunftsfähigkeit der GbR mit Immobilienbezug. 

Welche Auswirkungen dies in der Praxis hat, wird sich nach dem Inkrafttreten zum 1. Januar 2023 zeigen. Es bleibt also auch Zeit, um sich mit den Übergangsregelungen und den künftigen Änderungen für die Immobilienbranche vertraut zu machen und sowohl für neue als auch für bereits bestehende Personengesellschaften praktikable und zukunftsfähige Gestaltungen zu erarbeiten, um bestmöglich in den Genuss des Segens zu kommen, den das MoPeG für diese bereithält.

Die Öffnung der Personenhandelsgesellschaften für Freiberufler und weitere Themen werden wir in unserer Blogreihe zum „MoPeG″ erörtern. Gestartet sind wir mit einer Übersicht zum Regierungsentwurf zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts, den Änderungen im Recht der GbR sowie dem Gesellschaftsregister. Weiter ging es mit einem Beitrag zum Auslandssitz der GmbH & Co. KG, zur Actio pro Socio sowie den Auswirkungen auf die Immobilienbranche.

Tags: Gesellschaftsregister Grundstück Immobilie MoPeG Publizität


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