30. März 2020
Coronavirus Mieter Insolvenz
Coronavirus: Schutzschirm für die deutsche Wirtschaft Real Estate & Public Restrukturierung und Insolvenz

Mietverhältnisse in der Krise – Neuer Entwurf zum COVInsAG – Update #1

Der Gesetzesentwurf zum COVInsAG sieht Regelungen vor, um Mieter in der Corona-Krise zu schützen. Was Vermieter jetzt wissen müssen!

Das am 27. März 2020 verabschiedete Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Covid-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht sieht zahlreiche Regelungen vor, um die deutsche Wirtschaft vor den negativen Auswirkungen des Corona-Virus zu schützen. Dies betrifft insbesondere das Mietrecht, das in diesen Tagen eine besondere Stellung einnimmt.

+++ Update +++ 30. März 2020 +++ Update +++

Zahlreiche Geschäfte wurden infolge von staatlichen Maßnahmen geschlossen. Dies führte zu einem Einbruch der Umsätze, während die Mietverhältnisse weiterlaufen und Mietzinsen weiter auflaufen. Dies führt zu einem Balance-Akt zwischen Insolvenz- und Mietrecht. Für Vermieter stellt sich jetzt die Frage, wie sie ihre Mieter mit insolvenzfesten Maßnahmen unterstützen können.

Welche Regelungen sieht das neue Gesetz konkret für Mietverhältnisse vor?

Nach dem neuen § 2 zu Art. 240 EGBGB soll der Vermieter ein Mietverhältnis über Grundstücke oder über Räume nicht kündigen können, soweit der Mieter im Zeitraum vom 1. April 2020 bis zum 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet und die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht.

Rolle des Insolvenzanfechtungsrechts im COVInsAG

Das Gesetz modifiziert in Artikel 1 („COVInsAG″) darüber hinaus das Insolvenzanfechtungsrecht, das insbesondere auch für das Mietrecht relevant ist.

Das Anfechtungsrecht nach jetzigem Stand ermöglicht es dem späteren Insolvenzverwalter, Leistungen des Schuldners unter bestimmten Umständen anzufechten und zur Masse zurückzuholen, ohne dass der Gläubiger seine Gegenleistung zurückerhält. Übertragen auf das Mietrecht bedeutet dies, dass für Leistungen eines später insolvent werdenden Mieters an den Vermieter das Risiko besteht, dass diese vom Insolvenzverwalter angefochten werden und dann an die Insolvenzmasse zurückgewährt werden müssen.

Nach den Vorschriften der Insolvenzanfechtung ist das Risiko einer Anfechtung durch den Insolvenzverwalter besonders hoch, wenn dem Vermieter nachgewiesen werden kann, dass dieser von der drohenden Zahlungsunfähigkeit des Mieters zum Zeitpunkt der Leistung Kenntnis haben musste. Nach der Rechtsprechung kann dem Vermieter eine solche Kenntnis schon aufgrund bestimmter Indizien (z.B. schlechte Zahlungsmoral des Mieters) nachgewiesen werden.

Nach dem COVInsAG ist die Zahlung von fälligen Mietzinsen, die bis zum 30. September 2020 erfolgen, bei späterem Eintritt der Mieterinsolvenz grundsätzlich nicht mehr anfechtbar. Dies gilt nicht nur für fällige Mietzinszahlungen im Zeitraum bis zum 30. September 2020, sondern insbesondere auch für Gewährung von Zahlungserleichterungen und Leistungen an Erfüllungs statt und erfüllungshalber in diesem Zeitraum.

Während der Insolvenzverwalter nach bisheriger Regelung derartige Vereinbarungen oder Zahlungen unter gewissen Voraussetzungen bis zu vier Jahre vor der Stellung des Insolvenzantrags anfechten konnte, gewährt das neue Gesetz für Rechtshandlungen, die bis zum 30. September 2020 vorgenommen werden, Anfechtungsschutz.

Diese Neuregelung soll dazu beitragen, dass Mieter und Vermieter in Zeiten der Corona-Krise eine einvernehmliche Lösung finden können, wie das Mietverhältnis aufrechterhalten werden kann und die Durchsetzung der Ansprüche des Vermieters trotzdem gesichert ist.

Eine Insolvenzanfechtung ist nach dem neuen Gesetz ausnahmsweise aber dann möglich, wenn der Vermieter wusste, dass die Sanierungs- und Finanzierungsbemühungen des Schuldners nicht zur Beseitigung einer eingetretenen Zahlungsunfähigkeit geeignet gewesen sind. Wann dies der Fall ist, klärt das Gesetz allerdings nicht. Dieser Ausnahmefall wird insbesondere dann vorliegen, wenn bekannt ist, dass der Mieter einen Berg an „Altschulden″ hat, der die staatlichen Hilfsmittel bereits weitgehend aufzehrt.

Vermieter und Mieter können abweichende Zahlungsvereinbarungen treffen

Vermieter und Mieter, die unmittelbar von den Auswirkungen des Corona-Virus betroffen sind, können anfechtungsfest abweichende Zahlungsvereinbarungen für den Zeitraum bis zum 30. September 2020 treffen können.

Für Vermieter bieten sich hier unterschiedliche Möglichkeiten des Entgegenkommens. Denkbar sind Stundungsvereinbarungen, temporäre Mietreduzierungen oder aber die Vereinbarung einer Abtretung von Ansprüchen auf staatliche Hilfen anstelle einer Mietzahlung (mit oder ohne Regressmöglichkeit beim Mieter).

Der Vermieter sollte jedoch Sorge dafür tragen, dass er nicht unter die vom Gesetz vorgesehene Ausnahmeregelung, nach der eine Anfechtung ausnahmsweise doch zulässig ist, fällt. Dies ist dann der Fall, wenn er im Zeitpunkt der Leistung des Mieters wusste, dass die Sanierungsbemühungen des Mieters nicht geeignet sind, eine eingetretene Zahlungsunfähigkeit zu beseitigen. Vorsicht ist somit bei sogenannten „Problem-Mietern″ geboten, die schon vor der Corona-Krise erhebliche Schwierigkeiten hatten und bei denen deshalb zu erwarten ist, dass die staatlichen Hilfen nicht ansatzweise ausreichen werden.

In unserer Blogreihe „Coronavirus: Schutzschirm für die deutsche Wirtschaft″ informieren wir Sie über die getroffenen Hilfsmaßnahmen, deren Wirksamkeit und die sonst zu berücksichtigenden unternehmerischen „Stolpersteine″, die das Coronavirus mit sich gebracht hat. Bisher erfolgt sind Beiträge zur Aussetzung der Insolvenzantragspflicht und wie dies bei M&A-Transaktionen hilft, zum CoVInsAG, zum Kurzarbeitergeld und der Kurzarbeitergeldverordnung sowie den Auswirkungen auf Kreditverträge. Es folgten Beiträge zu den steuerlichen Auswirkungen, zur EU-Beihilfemöglichkeiten, zum Schutz vor Kündigungen von Wohn- und Geschäftsräumen und Mietverhältnissen allgemein sowie zum Wirtschaftsstabilisierungsfond und damit verbundenen, offenen Fragen zum WSF. Weiter beschäftigten wir uns mit dem Erlass des BMI zu bauvertraglichen Fragen, mit Finanzhilfen für Unternehmen, den Fördermöglichkeiten und mit den steuerliche Maßnahmen, mit Cash-Pooling und dem Gesetz zum Darlehensnehmerschutz sowie den alternativen Wegen zur Abhaltung von Gesellschafterversammlungen und Aufsichtsratssitzungen.


Aktuelle Informationen zu COVID-19 finden Sie in unserem Corona Center auf unserer Website. Wenn Sie Fragen zum Umgang mit der aktuellen Lage und zu den Auswirkungen für Ihr Unternehmen haben, sprechen Sie unser CMS Response Team jederzeit gerne an.

Tags: Coronavirus Insolvenz Mieter Vermieter


Frank Rütjerodt
am 03.05.2020 um 09:57:57

kann unser Vermieter das Mietsverhältniss Jetzt in der Corona Kriese kündigen (trotz fortzahlung der Miete ?

Franziska Fuchs
am 06.05.2020 um 16:52:21

Sehr geehrter Herr Rütjerodt,

eine Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter ist gem. § 2 COVInsAG nicht möglich, wenn der Mieter im Zeitraum vom 01. April 2020 bis zum 30. Juni 2020 die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Dieser Zusammenhang ist glaubhaft zu machen.

Sonstige Kündigungsrechte bleiben von dieser Regelung jedoch unberührt. Wir weisen darauf hin, dass wir über dieses Portal keine Rechtsberatung geben können. Sofern Ihr Vermieter dennoch gekündigt hat, sollten Sie dies gegebenenfalls durch einen Rechtsanwalt prüfen lassen.

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